Calculadora gratuita
Calculadora de la Regla del 1%
Verifica instantáneamente si tu propiedad de alquiler cumple la regla del 1% — y ve cómo se traduce en el DSCR que el prestamista realmente calcula.
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Solo filtro — no sustituye un análisis completo. La regla del 1% y la regla del 50% son filtros rápidos para descartar tratos, no para aprobarlos. Siempre haz un cálculo completo de DSCR, NOI y retorno sobre efectivo invertido antes de hacer una oferta.
Filtro de tratos
Regla del 1% y del 50%
Opcional — ve dónde estás
Opcional — para flujo de efectivo de la regla del 50%
Resultados del filtro
Regla del 1%: renta requerida
Cerca — dentro del 20% del objetivo
Tu renta: $1,850 (93% del objetivo)
- Estimación regla del 50%
- Renta anual bruta
- $22,200
- Gastos estimados (50%)
- ($11,100)
- Estimación de NOI
- $11,100
- Menos PITIA anual
- ($13,800)
- Flujo de efectivo anual est.
- -$2,700
- Flujo de efectivo mensual est.
- -$225
Para aprobar la regla del 1% con $1,850/mes de renta
Precio máximo de compra: $185,000 (son $15,000 menos del precio pedido.)
Regla del 1%: renta mensual ≥ 1% del precio de compra ($200K → necesitas $2,000/mes). Regla del 50%: asume que ~50% de la renta bruta va a gastos operativos (sin incluir hipoteca). Estos son filtros — las propiedades reales requieren suscripción completa.
Si el trato pasa el filtro, ve más a fondo
- Calculadora DSCR: calcula la cobertura exacta del servicio de la deuda usando P&I, impuestos, seguro y HOA reales
- Calculadora de Cap Rate y NOI: desglose completo de gastos, no solo 50%
- Calculadora de retorno sobre efectivo invertido: mide el retorno apalancado sobre tu efectivo realmente invertido
¿El trato pasa el filtro?
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¿Qué es la regla del 1% y de dónde viene?
La regla del 1% es un heurístico de selección para inversionistas de bienes raíces: la renta mensual bruta de una propiedad de inversión debería ser al menos el 1% del precio de compra (o ARV para inversiones BRRRR). Una propiedad de $200,000 → renta mínima de $2,000/mes. Una propiedad de $350,000 → renta mínima de $3,500/mes.
La regla surgió como un atajo para identificar propiedades de inversión con flujo de caja positivo sin hacer los cálculos completos. A tasas históricamente bajas de hace 15–20 años, una propiedad que cumplía la regla del 1% casi siempre producía un DSCR sólido y un flujo de caja positivo. En el entorno de tasas actual, la correlación aún se sostiene pero con menos margen.
La regla del 1% y su relación con el DSCR
La correlación entre la regla del 1% y el DSCR depende de la tasa de interés, el LTV y los costos fijos (impuestos, seguro, HOA). Como referencia aproximada a tasas y LTVs típicos de DSCR en 2026:
| Renta/precio | DSCR típico (7.25%, 75% LTV) | ¿Califica? |
|---|---|---|
| 0.7% | ~0.85–0.95 | Marginal — solo programas especiales |
| 0.85% | ~1.00–1.10 | Califica para la mayoría de los programas |
| 1.0% | ~1.10–1.25 | Sólido — precio estándar |
| 1.2% | ~1.30–1.45 | Excelente — mejor precio posible |
Estos rangos asumen costos fijos típicos (impuestos del 1.2% del valor anual, seguro del 0.8% anual, sin HOA). Las propiedades con impuestos altos (Texas, Illinois) o HOA elevado (condominios) tendrán DSCR más bajos para el mismo múltiplo de renta/precio.
Limitaciones de la regla del 1%
La regla del 1% es útil para la selección rápida, pero tiene limitaciones importantes:
- No considera los costos operativos. Una propiedad con impuestos altos, seguro costoso o HOA elevado puede cumplir la regla del 1% y aún tener un DSCR pobre.
- No considera la calidad del arrendatario ni la condición de la propiedad. Una propiedad en un vecindario de alta rotación puede generar la renta del 1% en papel pero tener una vacante real del 15–20%.
- No captura la apreciación. Muchas propiedades por debajo del 1% en mercados costeros aún son excelentes inversiones si la apreciación anual es del 5–8%.
- No es sensible a la tasa. La misma propiedad del 1% califica cómodamente a una tasa del 6.5% y marginalmente a una tasa del 8.5%.
Próximos pasos
Usa la regla del 1% como filtro de primer nivel, luego valida con la calculadora DSCR para la métrica exacta del prestamista. Para el análisis completo de flujo de caja, usa la calculadora de efectivo-sobre-efectivo.