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Calculadora de la Regla del 1%
Verifica instantáneamente si tu propiedad de alquiler cumple la regla del 1% — y ve cómo se traduce en el DSCR que el prestamista realmente calcula.
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Solo filtro — no sustituye un análisis completo. La regla del 1% y la regla del 50% son filtros rápidos para descartar tratos, no para aprobarlos. Siempre haz un cálculo completo de DSCR, NOI y retorno sobre efectivo invertido antes de hacer una oferta.
Filtro de tratos
Regla del 1% y del 50%
Opcional — ve dónde estás
Opcional — para flujo de efectivo de la regla del 50%
Resultados del filtro
Regla del 1%: renta requerida
Cerca — dentro del 20% del objetivo
Tu renta: $1,850 (93% del objetivo)
- Estimación regla del 50%
- Renta anual bruta
- $22,200
- Gastos estimados (50%)
- ($11,100)
- Estimación de NOI
- $11,100
- Menos PITIA anual
- ($13,800)
- Flujo de efectivo anual est.
- -$2,700
- Flujo de efectivo mensual est.
- -$225
Para aprobar la regla del 1% con $1,850/mes de renta
Precio máximo de compra: $185,000 — son $15,000 menos del precio pedido.
Regla del 1%: renta mensual ≥ 1% del precio de compra ($200K → necesitas $2,000/mes). Regla del 50%: asume que ~50% de la renta bruta va a gastos operativos (sin incluir hipoteca). Estos son filtros — las propiedades reales requieren suscripción completa.
Si el trato pasa el filtro — ve más a fondo
- Calculadora DSCR — calcula la cobertura exacta del servicio de la deuda usando P&I, impuestos, seguro y HOA reales
- Calculadora de Cap Rate y NOI — desglose completo de gastos, no solo 50%
- Calculadora de retorno sobre efectivo invertido — mide el retorno apalancado sobre tu efectivo realmente invertido
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¿Qué es la regla del 1% y de dónde viene?
La regla del 1% es un heurístico de selección para inversionistas de bienes raíces: la renta mensual bruta de una propiedad de inversión debería ser al menos el 1% del precio de compra (o ARV para inversiones BRRRR). Una propiedad de $200,000 → renta mínima de $2,000/mes. Una propiedad de $350,000 → renta mínima de $3,500/mes.
La regla surgió como un atajo para identificar propiedades de inversión con flujo de caja positivo sin hacer los cálculos completos. A tasas históricamente bajas de hace 15–20 años, una propiedad que cumplía la regla del 1% casi siempre producía un DSCR sólido y un flujo de caja positivo. En el entorno de tasas actual, la correlación aún se sostiene pero con menos margen.
La regla del 1% y su relación con el DSCR
La correlación entre la regla del 1% y el DSCR depende de la tasa de interés, el LTV y los costos fijos (impuestos, seguro, HOA). Como referencia aproximada a tasas y LTVs típicos de DSCR en 2026:
| Renta/precio | DSCR típico (7.25%, 75% LTV) | ¿Califica? |
|---|---|---|
| 0.7% | ~0.85–0.95 | Marginal — solo programas especiales |
| 0.85% | ~1.00–1.10 | Califica para la mayoría de los programas |
| 1.0% | ~1.10–1.25 | Sólido — precio estándar |
| 1.2% | ~1.30–1.45 | Excelente — mejor precio posible |
Estos rangos asumen costos fijos típicos (impuestos del 1.2% del valor anual, seguro del 0.8% anual, sin HOA). Las propiedades con impuestos altos (Texas, Illinois) o HOA elevado (condominios) tendrán DSCR más bajos para el mismo múltiplo de renta/precio.
Limitaciones de la regla del 1%
La regla del 1% es útil para la selección rápida, pero tiene limitaciones importantes:
- No considera los costos operativos. Una propiedad con impuestos altos, seguro costoso o HOA elevado puede cumplir la regla del 1% y aún tener un DSCR pobre.
- No considera la calidad del arrendatario ni la condición de la propiedad. Una propiedad en un vecindario de alta rotación puede generar la renta del 1% en papel pero tener una vacante real del 15–20%.
- No captura la apreciación. Muchas propiedades por debajo del 1% en mercados costeros aún son excelentes inversiones si la apreciación anual es del 5–8%.
- No es sensible a la tasa. La misma propiedad del 1% califica cómodamente a una tasa del 6.5% y marginalmente a una tasa del 8.5%.
Próximos pasos
Usa la regla del 1% como filtro de primer nivel, luego valida con la calculadora DSCR para la métrica exacta del prestamista. Para el análisis completo de flujo de caja, usa la calculadora de efectivo-sobre-efectivo.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la regla del 1% en bienes raíces?
La regla del 1% dice que la renta mensual bruta de una propiedad de inversión debería ser al menos el 1% del precio de compra. Una propiedad de $200,000 debería rentar por al menos $2,000/mes según esta regla. Es un heurístico de selección rápida, no una fórmula de suscripción.
¿La regla del 1% garantiza que una propiedad calificará para un préstamo DSCR?
No directamente — el DSCR depende de la renta vs PITIA, no de la renta vs precio de compra. Una propiedad que cumple la regla del 1% generalmente produce un DSCR de 1.10–1.30 a las tasas actuales con un 75–80% LTV típico, lo que la hace una señal útil. Pero siempre verifica el DSCR real con la calculadora DSCR.
¿La regla del 1% todavía funciona en el entorno de tasas de 2026?
La regla del 1% se vuelve menos efectiva como filtro cuando las tasas de interés son altas. A tasas del 6–7%, el 1% de renta-a-precio produce un DSCR saludable. A tasas del 8–9%, necesitas acercarte al 1.1–1.2% para el mismo DSCR. La calculadora anterior ajusta automáticamente para la tasa que ingresas.
¿Debo aplicar la regla del 1% al precio de compra o al ARV?
Para propiedades BRRRR, aplícala al ARV (valor después de la reparación), no al precio de compra. El refi se basará en el ARV, así que la prueba relevante es: ¿la renta cubre el PITIA del préstamo ARV? Para propiedades de compra directa, usa el precio de compra.
¿Qué mercados aún cumplen la regla del 1%?
Los mercados de flujo de caja en el sur y el medio oeste de EE.UU. todavía producen propiedades que cumplen la regla del 1%: Memphis, Birmingham, Cleveland, Kansas City, Indianapolis, Columbus, y partes de Texas y Florida (fuera de las zonas costeras principales). Los mercados de puerta de entrada (NYC, LA, Miami) raramente llegan al 0.5–0.7%.
¿Cuál es la diferencia entre la regla del 1% y la regla del 2%?
La regla del 2% (renta ≥ 2% del precio) es un estándar mucho más estricto que rara vez se cumple en los mercados actuales. Era más alcanzable en los años 2000–2010 cuando los precios de las propiedades eran más bajos. Hoy, la regla del 2% es más una señal de que la propiedad puede estar en un mercado problemático o requiere una rehabilitación significativa.