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Calculadora de Pago de Hipoteca DSCR
Calcula tu pago hipotecario mensual completo (PITIA) y ve el DSCR resultante para cualquier escenario de préstamo en segundos.
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Tu pago
PITIA mensual
$2,466.53
- Monto del préstamo
- $300,000
- Principal e intereses
- $2,046.53
- Impuesto predial
- $300
- Seguro
- $120
- HOA
- $0
- PITIA total
- $2,466.53
DSCR
Flujo de caja mensual: $333.47
PITIA = Principal + Intereses + Impuestos + Seguro + Cuotas de asociación. Este es el número que los prestamistas DSCR usan para calcular tu razón de cobertura del servicio de la deuda.
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Anatomía del pago PITIA
El PITIA es el costo mensual total de propiedad que los prestamistas DSCR usan para calcular el ratio. Entender cada componente te ayuda a identificar dónde puedes reducir el PITIA para mejorar el DSCR:
P&I — Capital e Intereses
El componente más grande de PITIA para la mayoría de las propiedades. Para un préstamo de $300K al 7.25% a 30 años, el P&I es ~$2,047/mes. Este número es determinístico — dado el monto del préstamo, la tasa y el plazo, es preciso al centavo. La calculadora usa la fórmula de amortización estándar.
T — Impuestos a la propiedad
Los impuestos varían enormemente por estado, condado y municipio. La manera correcta de estimarlos:
- Busca el último aviso de tasación o recibo de impuestos del condado
- Divide el impuesto anual entre 12 para el monto mensual
- Para propiedades no en posesión, usa la tasa del condado × precio de compra como estimación conservadora
I — Seguro
El seguro de riesgo (hazard insurance) es el costo de reparar o reemplazar la propiedad si sufre daños. Para propiedades de alquiler, es diferente al seguro de propietario — los prestamistas DSCR requieren "seguro de propietario de alquiler" (landlord insurance). Las primas típicas: $800–$2,000/año para SFR; más altas en zonas costeras y áreas propensas a desastres.
A — Cuotas de asociación (HOA)
Este es el componente que más frecuentemente se pasa por alto. Las cuotas de HOA van desde $0 para SFR en comunidades sin HOA hasta $700+/mes para condominios de lujo con amenidades completas. En un condo en Miami, el HOA puede ser el componente más grande del PITIA después de P&I.
Referencia rápida de pago P&I por $100K prestados
| Tasa | 30 años P&I/100K | Solo interés/100K |
|---|---|---|
| 6.00% | $600 | $500 |
| 6.50% | $632 | $542 |
| 7.00% | $665 | $583 |
| 7.50% | $699 | $625 |
| 8.00% | $734 | $667 |
Próximos pasos
Una vez que tengas tu PITIA calculado, usa la calculadora DSCR para ver el ratio completo. Para ver si la propiedad produce suficiente flujo de caja después del PITIA, usa la calculadora de efectivo-sobre-efectivo. Para cotizaciones reales, encuentra tus mejores prestamistas.
Preguntas frecuentes
¿Qué incluye el pago PITIA completo?
PITIA son las siglas en inglés de: Principal (capital), Interest (intereses), Taxes (impuestos a la propiedad), Insurance (seguro de propiedad/peligro) y Association dues (cuotas de HOA/condominio). Es el costo mensual total de la propiedad que el prestamista DSCR usa en el denominador del cálculo del ratio DSCR.
¿Cómo calculo el pago mensual de capital e intereses (P&I)?
P&I = monto del préstamo × (tasa mensual × (1 + tasa mensual)^n) / ((1 + tasa mensual)^n − 1), donde n = número de pagos (360 para 30 años). Más fácil: usa esta calculadora. El pago P&I es fijo durante toda la vida de un préstamo de tasa fija.
¿Cuál es la diferencia entre el pago P&I y el pago PITIA?
El P&I es solo la parte del capital e intereses de la hipoteca. El PITIA agrega los impuestos a la propiedad, el seguro y las cuotas de HOA. Un préstamo de $250,000 al 7% puede tener P&I de $1,663/mes, pero si los impuestos son $300/mes, el seguro $100/mes y el HOA $150/mes, el PITIA total es $2,213/mes — 33% más que el P&I solo.
¿Puedo estimar los impuestos anuales de la propiedad si no los sé?
Para una estimación aproximada, los impuestos a la propiedad en EE.UU. promedian aproximadamente el 1–2% del valor de tasación anual, pero varían enormemente por estado: Nueva Jersey y Nueva York tienen tasas del 2–3%, mientras que Alabama, Tennessee y Hawai están alrededor del 0.3–0.5%. Para una cotización de préstamo real, usa la tasación real del condado del año más reciente.
¿Se puede reducir el impacto del seguro en el DSCR?
El seguro es un costo operativo necesario y no puede eliminarse, pero puedes optimizarlo. Cotiza con múltiples aseguradoras (el seguro de alquiler puede diferir significativamente del seguro de propietario), aumenta el deducible para reducir la prima, considera pólizas paraguas que cubran múltiples propiedades, y si es en Florida u otras zonas costeras, compara entre el mercado público y privado.
¿Los pagos de amortización de 30 años vs 40 años hacen una diferencia en el DSCR?
Sí. Un plazo de amortización de 40 años reduce el pago P&I en aproximadamente un 7–9% en comparación con 30 años para el mismo monto de préstamo y tasa. En un préstamo de $300K al 7.25%, el P&I a 30 años es ~$2,047/mes vs ~$1,892/mes a 40 años — una diferencia de $155/mes que puede mover el DSCR de 0.98 a 1.06.