Calculadora de Pago de Hipoteca DSCR

Anatomía del pago PITIA

El PITIA es el costo mensual total de propiedad que los prestamistas DSCR usan para calcular el ratio. Entender cada componente te ayuda a identificar dónde puedes reducir el PITIA para mejorar el DSCR:

P&I — Capital e Intereses

El componente más grande de PITIA para la mayoría de las propiedades. Para un préstamo de $300K al 7.25% a 30 años, el P&I es ~$2,047/mes. Este número es determinístico — dado el monto del préstamo, la tasa y el plazo, es preciso al centavo. La calculadora usa la fórmula de amortización estándar.

T — Impuestos a la propiedad

Los impuestos varían enormemente por estado, condado y municipio. La manera correcta de estimarlos:

1. Busca el último aviso de tasación o recibo de impuestos del condado
2. Divide el impuesto anual entre 12 para el monto mensual
3. Para propiedades no en posesión, usa la tasa del condado × precio de compra como estimación conservadora

I — Seguro

El seguro de riesgo (hazard insurance) es el costo de reparar o reemplazar la propiedad si sufre daños. Para propiedades de alquiler, es diferente al seguro de propietario — los prestamistas DSCR requieren "seguro de propietario de alquiler" (landlord insurance). Las primas típicas: $800–$2,000/año para SFR; más altas en zonas costeras y áreas propensas a desastres.

A — Cuotas de asociación (HOA)

Este es el componente que más frecuentemente se pasa por alto. Las cuotas de HOA van desde $0 para SFR en comunidades sin HOA hasta $700+/mes para condominios de lujo con amenidades completas. En un condo en Miami, el HOA puede ser el componente más grande del PITIA después de P&I.

Referencia rápida de pago P&I por $100K prestados

Próximos pasos

Una vez que tengas tu PITIA calculado, usa la calculadora DSCR para ver el ratio completo. Para ver si la propiedad produce suficiente flujo de caja después del PITIA, usa la calculadora de efectivo-sobre-efectivo. Para cotizaciones reales, encuentra tus mejores prestamistas.