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Calculadora de Tabla de Amortización
Genera una tabla completa de amortización para tu préstamo DSCR — ve exactamente cómo se reduce el saldo mes a mes y cuánto vas a pagar en intereses totales.
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Tabla de amortización
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Pago mensual
$2,387.62
Total pagado: $859,542 · Intereses totales: $509,542
Resumen año por año
| Año | Total pagado | Principal | Intereses | Saldo | Capital |
|---|---|---|---|---|---|
| Año 1 | $28,651 | $3,387 | $25,264 | $346,613 | $3,387 |
| Año 2 | $28,651 | $3,641 | $25,010 | $342,971 | $7,029 |
| Año 3 | $28,651 | $3,914 | $24,737 | $339,057 | $10,943 |
| Año 4 | $28,651 | $4,208 | $24,444 | $334,849 | $15,151 |
| Año 5 | $28,651 | $4,523 | $24,128 | $330,326 | $19,674 |
| Año 6 | $28,651 | $4,862 | $23,789 | $325,463 | $24,537 |
| Año 7 | $28,651 | $5,227 | $23,425 | $320,237 | $29,763 |
| Año 8 | $28,651 | $5,619 | $23,033 | $314,618 | $35,382 |
| Año 9 | $28,651 | $6,040 | $22,612 | $308,579 | $41,421 |
| Año 10 | $28,651 | $6,492 | $22,159 | $302,086 | $47,914 |
| Año 11 | $28,651 | $6,979 | $21,672 | $295,107 | $54,893 |
| Año 12 | $28,651 | $7,502 | $21,149 | $287,605 | $62,395 |
| Año 13 | $28,651 | $8,065 | $20,587 | $279,541 | $70,459 |
| Año 14 | $28,651 | $8,669 | $19,982 | $270,871 | $79,129 |
| Año 15 | $28,651 | $9,319 | $19,333 | $261,553 | $88,447 |
| Año 16 | $28,651 | $10,017 | $18,634 | $251,535 | $98,465 |
| Año 17 | $28,651 | $10,768 | $17,883 | $240,767 | $109,233 |
| Año 18 | $28,651 | $11,575 | $17,076 | $229,192 | $120,808 |
| Año 19 | $28,651 | $12,443 | $16,208 | $216,749 | $133,251 |
| Año 20 | $28,651 | $13,376 | $15,276 | $203,373 | $146,627 |
| Año 21 | $28,651 | $14,378 | $14,273 | $188,994 | $161,006 |
| Año 22 | $28,651 | $15,456 | $13,195 | $173,538 | $176,462 |
| Año 23 | $28,651 | $16,615 | $12,037 | $156,923 | $193,077 |
| Año 24 | $28,651 | $17,860 | $10,791 | $139,063 | $210,937 |
| Año 25 | $28,651 | $19,199 | $9,452 | $119,864 | $230,136 |
| Año 26 | $28,651 | $20,638 | $8,013 | $99,226 | $250,774 |
| Año 27 | $28,651 | $22,185 | $6,466 | $77,041 | $272,959 |
| Año 28 | $28,651 | $23,848 | $4,803 | $53,193 | $296,807 |
| Año 29 | $28,651 | $25,636 | $3,016 | $27,557 | $322,443 |
| Año 30 | $28,651 | $27,557 | $1,094 | $0 | $350,000 |
Detalle mensual
| Mes | Pago | Principal | Intereses | Saldo |
|---|---|---|---|---|
| 1 | $2,387.62 | $273.03 | $2,114.58 | $349,727 |
| 2 | $2,387.62 | $274.68 | $2,112.93 | $349,452 |
| 3 | $2,387.62 | $276.34 | $2,111.27 | $349,176 |
| 4 | $2,387.62 | $278.01 | $2,109.60 | $348,898 |
| 5 | $2,387.62 | $279.69 | $2,107.92 | $348,618 |
| 6 | $2,387.62 | $281.38 | $2,106.24 | $348,337 |
| 7 | $2,387.62 | $283.08 | $2,104.54 | $348,054 |
| 8 | $2,387.62 | $284.79 | $2,102.82 | $347,769 |
| 9 | $2,387.62 | $286.51 | $2,101.10 | $347,482 |
| 10 | $2,387.62 | $288.24 | $2,099.37 | $347,194 |
| 11 | $2,387.62 | $289.99 | $2,097.63 | $346,904 |
| 12 | $2,387.62 | $291.74 | $2,095.88 | $346,613 |
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Cómo funciona la amortización — la mecánica
En un préstamo amortizante a tasa fija, el pago mensual permanece constante durante toda la vida del préstamo — pero la composición de ese pago cambia cada mes.
La fórmula para el pago mensual es:
Pago = P × (r(1+r)^n) / ((1+r)^n - 1)
Donde P = capital del préstamo, r = tasa de interés mensual (tasa anual / 12), n = número total de pagos.
En el mes 1, el interés es el saldo completo × tasa mensual. El capital es el pago menos los intereses. En el mes 2, el saldo se reduce por la cantidad de capital del mes 1, por lo que los intereses son un poco menos, y el capital es un poco más. Este proceso se repite durante la vida del préstamo.
Tabla de referencia de amortización por tasa
| Tasa | Pago/mes (30 años, $100K) | Interés total pagado (30 años) |
|---|---|---|
| 6.00% | $600 | $115,838 |
| 6.50% | $632 | $127,544 |
| 7.00% | $665 | $139,509 |
| 7.50% | $699 | $151,717 |
| 8.00% | $734 | $164,155 |
Por cada $100K de saldo de préstamo. Para un préstamo de $300K, multiplica todos los números por 3.
El impacto de los pagos adicionales de capital
Los pagos adicionales de capital (dentro de la asignación de reducción del 20% por año en la mayoría de los préstamos DSCR) aceleran la amortización y reducen el interés total pagado. Algunos ejemplos en un préstamo de $300K al 7%:
- Sin pagos adicionales: 360 meses, $418,527 en intereses totales
- +$200/mes adicional: 289 meses, $323,000 en intereses totales — ahorro de $95,527
- +$500/mes adicional: 234 meses, $253,000 en intereses totales — ahorro de $165,527
Sin embargo, ten en cuenta la penalidad por pago anticipado antes de hacer grandes pagos adicionales — en los primeros años del préstamo DSCR, los pagos por encima de la asignación de reducción activarán la penalidad.
Saldo del préstamo para planificación de salida
Para los inversionistas que planean refinanciar o vender en el futuro, conocer el saldo exacto del préstamo en ese punto es esencial para el análisis de ganancias netas. La tabla de amortización te da ese número exactamente. Para un refi en el año 3, busca el saldo en el pago 36; para una venta en el año 7, busca el saldo en el pago 84.
Próximos pasos
Con el saldo conocido del préstamo en tu horizonte de salida planeado, usa la calculadora de refi cash-out para modelar las ganancias de un refi en ese punto. Para el análisis de la penalidad por pago anticipado, usa el analizador de penalidad PPP.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una tabla de amortización?
Una tabla de amortización es un desglose mes a mes de cada pago de un préstamo, mostrando cuánto va al capital (reducción del saldo), cuánto va a intereses, y cuál es el saldo restante después de cada pago. Al inicio del préstamo, la mayoría del pago es intereses; hacia el final, la mayoría es capital.
¿Por qué pago tanto en intereses al principio?
Porque el interés se calcula sobre el saldo pendiente. En el primer pago de un préstamo de $300K al 7%, el interés mensual es $300,000 × (7%/12) = $1,750 — la mayor parte del pago mensual de ~$2,000. Después de años de pagos, el saldo cae y el interés mensual cae con él.
¿Cuánto capital pago en los primeros años?
Muy poco. En un préstamo de $300K al 7% a 30 años, después de los primeros 5 años (60 pagos), habrás pagado aproximadamente $16,500 en capital — solo el 5.5% del saldo original. El saldo en ese punto es ~$283,500. La mayor parte del capital se paga en los últimos años del préstamo.
¿Cómo impactan los pagos adicionales de capital en la tabla de amortización?
Los pagos adicionales de capital reducen el saldo más rápido, lo que reduce el interés total pagado y acorta la duración del préstamo. La mayoría de los préstamos DSCR permiten pagos anticipados de hasta el 20% del capital original por año sin penalidad. La tabla de amortización te muestra exactamente cuánto acortas el préstamo con pagos adicionales regulares.
¿La tabla de amortización cambia si tengo un préstamo de solo interés (I/O)?
Sí, significativamente. Durante el período I/O, cada pago es solo intereses — el saldo del préstamo no se reduce. Cuando el período I/O termina, el préstamo se reamortiza sobre los años restantes. La tabla mostrará una línea de saldo plana durante el período I/O, seguida de una disminución más pronunciada durante el período amortizante.
¿Cuándo debo usar la tabla de amortización como inversionista?
La tabla de amortización es útil para: (1) calcular el saldo exacto del préstamo en cualquier punto futuro (relevante para planificar refis o ventas), (2) modelar el impacto de pagos adicionales de capital, (3) calcular la parte de intereses del pago para deducciones fiscales, y (4) entender la velocidad de acumulación de capital a lo largo del tiempo.