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Calculadora de Rendimiento de Deuda
Calcula el rendimiento de deuda de tu préstamo de propiedad de inversión — la métrica de flujo de caja que los prestamistas usan para evaluar el riesgo sin dependencia de la tasa.
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Rendimiento de deuda
Ingresa las métricas de la operación
NOI = ingresos brutos − gastos operativos
Saldo hipotecario propuesto o existente
Fórmula
Rendimiento de Deuda = NOI / Monto del Préstamo × 100
= $120,000 / $1,200,000 × 100 = 10.00%
Resultado
Rendimiento de deuda
Aceptable — cumple con los pisos de la mayoría de prestamistas
Referencias de prestamistas
El rendimiento de deuda mide el retorno que un prestamista obtendría si recuperara la propiedad por ejecución hipotecaria. Es independiente de la tasa — a diferencia del DSCR — por lo que los prestamistas comerciales lo usan como métrica de respaldo junto con LTV y DSCR. Un rendimiento de deuda de 9–12% es típico para multifamiliares de 5+ unidades y préstamos puente comerciales.
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Rendimiento de deuda — la métrica que no cambia con las tasas
El rendimiento de deuda es la métrica de riesgo de préstamo preferida por los prestamistas institucionales porque es independiente de la tasa de interés. Mientras que el DSCR sube cuando las tasas bajan (y baja cuando las tasas suben), el rendimiento de deuda permanece constante siempre que el NOI y el monto del préstamo no cambien.
Rendimiento de Deuda = NOI Anual ÷ Monto del Préstamo × 100
Ejemplo: una propiedad con NOI de $36,000/año y un préstamo de $400,000 tiene un rendimiento de deuda del 9.0% — independientemente de si la tasa de interés es 5% o 8%.
Por qué importa para los inversionistas DSCR
Para los préstamos DSCR residenciales estándar (SFR, 2–4 unidades), el rendimiento de deuda es más una métrica de referencia que un requisito de calificación — los prestamistas usan el DSCR como métrica principal. Sin embargo, el rendimiento de deuda se vuelve más importante cuando:
- Te mueves hacia propiedades de 5+ unidades o pequeño multifamiliar comercial
- Trabajas con prestamistas institucionales o de balance sheet que evalúan el riesgo de manera diferente
- Evalúas el riesgo de tu propiedad de forma independiente de las condiciones actuales del mercado de tasas
- Ves el riesgo a través del horizonte de refinanciamiento: el rendimiento de deuda en el refi a 5 años se puede calcular hoy
Rendimiento de deuda vs DSCR — cuándo usar cuál
| Dimensión | DSCR | Rendimiento de deuda |
|---|---|---|
| Fórmula | Renta bruta / PITIA | NOI anual / Monto préstamo |
| Sensible a tasas | Sí — varía con la tasa | No — independiente de la tasa |
| Incluye gastos opex | No | Sí (a través del NOI) |
| Uso principal | Prestamistas residenciales DSCR | Prestamistas institucionales, comerciales |
| Valor "bueno" típico | >1.25 | >8–9% |
Cómo mejorar el rendimiento de deuda
Las tres palancas para mejorar el rendimiento de deuda:
- Aumentar el NOI: la palanca más poderosa. Mejora la propiedad para justificar rentas más altas, reduce gastos operativos, reduce la vacante mejorando la retención de inquilinos.
- Reducir el monto del préstamo: mayor pago inicial en la compra, o pagos adicionales de capital durante la tenencia (dentro de la asignación del 20%).
- Combinación de los dos: el efecto multiplicador es poderoso — cada dólar extra de NOI mejora el ratio y cada dólar menos de deuda también lo mejora.
Próximos pasos
Para el NOI necesario en el cálculo del rendimiento de deuda, usa la calculadora de cap rate y NOI. Para la métrica de calificación que usan los prestamistas DSCR residenciales, usa la calculadora DSCR. Listo para cotizaciones reales: encuentra tus mejores prestamistas.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el rendimiento de deuda (debt yield)?
El rendimiento de deuda = NOI anual ÷ monto del préstamo × 100. Es el rendimiento que el préstamo generaría si el prestamista tomara posesión de la propiedad hoy. A diferencia del DSCR (que varía con la tasa de interés) o el LTV (que varía con el valor de tasación), el rendimiento de deuda no cambia con las tasas de interés ni con las valuaciones del mercado — es una métrica puramente basada en flujo de caja/préstamo.
¿Cuál es un buen rendimiento de deuda para un préstamo DSCR?
Para los préstamos DSCR de bienes raíces residenciales (SFR, 2–4 unidades), el rendimiento de deuda típicamente cae en el rango del 7–12%. Los prestamistas para multifamiliar comercial a menudo requieren un rendimiento de deuda mínimo del 8–10%. Por debajo del 7% puede indicar un préstamo altamente apalancado o una propiedad con NOI bajo, lo que aumenta el riesgo para el prestamista.
¿Cómo se relaciona el rendimiento de deuda con el DSCR?
Ambas métricas miden el riesgo del préstamo desde la perspectiva del flujo de caja, pero de maneras diferentes. El DSCR mide la cobertura del servicio de deuda (NOI vs pagos de hipoteca, que cambian con las tasas). El rendimiento de deuda mide el rendimiento del capital del préstamo (NOI vs monto del préstamo, que no cambia con las tasas). Las instituciones usan el rendimiento de deuda para tener consistencia a través de entornos de tasas variables.
¿Por qué los prestamistas comerciales prefieren el rendimiento de deuda sobre el DSCR?
El DSCR puede ser manipulado cambiando la tasa de interés (una tasa más baja produce un DSCR más alto aunque el riesgo del préstamo no haya cambiado). El rendimiento de deuda no cambia con la tasa porque no incluye el pago de la hipoteca en el cálculo. Un prestamista puede establecer un mínimo de rendimiento de deuda del 8% y saber que ese estándar se aplicará consistentemente independientemente del entorno de tasas.
¿Cuándo importa el rendimiento de deuda para los inversionistas de propiedades residenciales?
Para la mayoría de los préstamos DSCR residenciales (SFR, 2–4 unidades), el rendimiento de deuda no es la métrica principal — eso es el DSCR. Sin embargo, cuando te mueves hacia propiedades más grandes (5–10+ unidades, pequeño multifamiliar comercial), los prestamistas cambian más hacia los umbrales de rendimiento de deuda. Entender el rendimiento de deuda te ayuda a prepararte para esa transición.
¿Cómo mejoro el rendimiento de deuda de mi propiedad?
Hay tres palancas: (1) aumentar el NOI — más renta, menos gastos operativos, reducir vacante; (2) reducir el monto del préstamo — mayor pago inicial o pagar capital adicional; (3) una combinación de ambos. A diferencia del DSCR, no puedes mejorar el rendimiento de deuda simplemente obteniendo una tasa de interés más baja — el denominador es el monto del préstamo, no el pago.