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Calculadora de Rendimiento de Deuda
Calcula el rendimiento de deuda de tu préstamo de propiedad de inversión — la métrica de flujo de caja que los prestamistas usan para evaluar el riesgo sin dependencia de la tasa.
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Rendimiento de deuda
Ingresa las métricas de la operación
NOI = ingresos brutos − gastos operativos
Saldo hipotecario propuesto o existente
Fórmula
Rendimiento de Deuda = NOI / Monto del Préstamo × 100
= $120,000 / $1,200,000 × 100 = 10.00%
Resultado
Rendimiento de deuda
Aceptable — cumple con los pisos de la mayoría de prestamistas
Referencias de prestamistas
El rendimiento de deuda mide el retorno que un prestamista obtendría si recuperara la propiedad por ejecución hipotecaria. Es independiente de la tasa — a diferencia del DSCR — por lo que los prestamistas comerciales lo usan como métrica de respaldo junto con LTV y DSCR. Un rendimiento de deuda de 9–12% es típico para multifamiliares de 5+ unidades y préstamos puente comerciales.
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Rendimiento de deuda — la métrica que no cambia con las tasas
El rendimiento de deuda es la métrica de riesgo de préstamo preferida por los prestamistas institucionales porque es independiente de la tasa de interés. Mientras que el DSCR sube cuando las tasas bajan (y baja cuando las tasas suben), el rendimiento de deuda permanece constante siempre que el NOI y el monto del préstamo no cambien.
Rendimiento de Deuda = NOI Anual ÷ Monto del Préstamo × 100
Ejemplo: una propiedad con NOI de $36,000/año y un préstamo de $400,000 tiene un rendimiento de deuda del 9.0% — independientemente de si la tasa de interés es 5% o 8%.
Por qué importa para los inversionistas DSCR
Para los préstamos DSCR residenciales estándar (SFR, 2–4 unidades), el rendimiento de deuda es más una métrica de referencia que un requisito de calificación — los prestamistas usan el DSCR como métrica principal. Sin embargo, el rendimiento de deuda se vuelve más importante cuando:
- Te mueves hacia propiedades de 5+ unidades o pequeño multifamiliar comercial
- Trabajas con prestamistas institucionales o de balance sheet que evalúan el riesgo de manera diferente
- Evalúas el riesgo de tu propiedad de forma independiente de las condiciones actuales del mercado de tasas
- Ves el riesgo a través del horizonte de refinanciamiento: el rendimiento de deuda en el refi a 5 años se puede calcular hoy
Rendimiento de deuda vs DSCR — cuándo usar cuál
| Dimensión | DSCR | Rendimiento de deuda |
|---|---|---|
| Fórmula | Renta bruta / PITIA | NOI anual / Monto préstamo |
| Sensible a tasas | Sí — varía con la tasa | No — independiente de la tasa |
| Incluye gastos opex | No | Sí (a través del NOI) |
| Uso principal | Prestamistas residenciales DSCR | Prestamistas institucionales, comerciales |
| Valor "bueno" típico | >1.25 | >8–9% |
Cómo mejorar el rendimiento de deuda
Las tres palancas para mejorar el rendimiento de deuda:
- Aumentar el NOI: la palanca más poderosa. Mejora la propiedad para justificar rentas más altas, reduce gastos operativos, reduce la vacante mejorando la retención de inquilinos.
- Reducir el monto del préstamo: mayor pago inicial en la compra, o pagos adicionales de capital durante la tenencia (dentro de la asignación del 20%).
- Combinación de los dos: el efecto multiplicador es poderoso — cada dólar extra de NOI mejora el ratio y cada dólar menos de deuda también lo mejora.
Próximos pasos
Para el NOI necesario en el cálculo del rendimiento de deuda, usa la calculadora de cap rate y NOI. Para la métrica de calificación que usan los prestamistas DSCR residenciales, usa la calculadora DSCR. Listo para cotizaciones reales: encuentra tus mejores prestamistas.