Préstamo DSCR para propiedades de 5–10 unidades: financiar el terreno intermedio

Un edificio de apartamentos de 7 unidades en Cincinnati. Un 8-plex en Indianapolis. Un edificio de 10 unidades en Memphis. Estas propiedades producen flujo de caja serio y ofrecen economías de escala reales — un techo, una factura de impuestos, una póliza de seguro, ocho a diez flujos de ingreso por alquiler. El problema de financiamiento es que caen en una brecha: demasiado grandes para los programas DSCR residenciales que se detienen a 4 unidades, y demasiado pequeñas para programas CMBS institucionales que típicamente requieren montos mínimos de préstamo de $1M–$2M con documentación compleja. La mayoría de inversionistas o pagan de más por el financiamiento o no compran el trato. Esta guía explica las opciones que realmente existen para multifamiliar de 5–10 unidades y cómo elegir entre ellas.

Para una visión general de la suscripción DSCR, vea qué es un préstamo DSCR. Si considera propiedades más pequeñas de 2–4 unidades, vea la guía de dúplex, tríplex y fourplex.

El valle de financiamiento de 5–10 unidades

La clasificación de 5+ unidades no es arbitraria. Refleja una línea regulatoria federal: las reglas de hipotecas residenciales (RESPA, TILA, estándares de suscripción GSE) aplican a propiedades de 1–4 unidades. A 5 unidades, la propiedad es legalmente comercial, y las protecciones federales de préstamos residenciales no aplican.

En la práctica, esto significa:

Fannie y Freddie no lo tocan. Los productos GSE (hipotecas convencionales, programas multifamiliares de agencia) no están disponibles para propiedades de 5-10 unidades en el segmento de inversionista. El programa multifamiliar pequeño de Fannie comienza en $750,000+ y tiene requisitos significativos de documentación y mercado que excluyen la mayoría de tratos de 5-10 unidades en mercados pequeños.

La mayoría de prestamistas mayoristas DSCR se detienen en 4 unidades. La columna vertebral del mercado DSCR non-QM — Angel Oak, Lima One, Visio, Kiavi y docenas de programas similares — publican guías que limitan propiedades elegibles a 4 unidades. Un inversionista que se acerque a cualquiera de estos prestamistas con un edificio de 6 unidades será rechazado por elegibilidad del programa, no por calidad del trato.

Los bancos comunitarios llenan parte de la brecha, con limitaciones. Bancos locales y regionales a menudo prestan en propiedades de 5-10 unidades como préstamos comerciales de cartera. Estos bancos conocen su mercado y pueden moverse rápido en tratos que entienden. La limitación: los préstamos comerciales bancarios típicamente tienen amortización de 20–25 años, plazos globo de 5–7 años, requisitos de recurso personal y estructuras de tasa menos competitivas que alternativas non-QM.

CMBS comienza en $1M+ y lleva costos de transacción que no cuadran para tratos más pequeños. El financiamiento conduit requiere Phase I ambiental completo, paquete de informes de terceros, reservas para reemplazo y capex, y honorarios de originación que asumen un tamaño de préstamo donde esos costos son un pequeño porcentaje de los ingresos. En un préstamo de $600,000, los costos de transacción CMBS son prohibitivos.

El resultado es un valle de financiamiento: las propiedades de 5-10 unidades a menudo están subfinanciadas, a menudo se mantienen con deuda subóptima y a menudo se cotizan con descuentos que reflejan fricción de financiamiento más que calidad del activo. Los inversionistas que saben navegar este valle encuentran mejor precio del que tendrían en mercados SFR o multifamiliar institucional.

La opción DSCR non-QM a 30 años

Un subconjunto creciente de prestamistas DSCR non-QM ha expandido su tope de unidades por encima de 4 para servir este mercado. Estos programas son lo más cercano al financiamiento DSCR residencial disponible en propiedades de 5-10 unidades.

Características del programa:

• Plazos: fijo a 30 años, o ARM 5/1 y 7/1
• Topes de unidades: Varía. Algunos programas limitan a 6 unidades, algunos a 8, un puñado llega a 10
• Monto mínimo de préstamo: Típicamente $100,000–$250,000
• Monto máximo de préstamo: A menudo $3M–$5M para programas de 5-10 unidades
• Documentación de ingreso: Solo a nivel de propiedad (sin ingreso personal, sin declaraciones de impuestos)
• Suscripción: NOI o alquileres brutos divididos entre PITIA (misma metodología DSCR que SFR)
• Tasación: Formulario comercial (no Form 1025) a 5+ unidades
• Garantía personal: No requerida en la mayoría de prestamistas non-QM (sin recurso)

Prima de tasa sobre DSCR SFR. Espere tasas 0.25–0.75% más altas en DSCR non-QM de 5-10 unidades comparado con DSCR SFR equivalente en el mismo mercado. Esto refleja menor liquidez en mercado secundario y mayores requisitos de reservas del prestamista para producto comercial. DSCR SFR doméstico a 30 años corriendo aproximadamente 6.25%–7.875% (mayo 2026); DSCR non-QM de 5-10 unidades a ~6.50–7.25%.

Topes LTV. Los programas non-QM en 5-10 unidades típicamente limitan a 70–75% LTV para compra y 65–70% para refinanciamiento cash-out. El 80% LTV residencial disponible en DSCR SFR generalmente no está disponible en propiedades clasificadas como comerciales.

La identificación del prestamista importa. Encontrar el prestamista cuyo programa permite 8 unidades al 75% LTV en su mercado requiere saber quién está activo actualmente en este nicho. El panorama de prestamistas cambia trimestralmente — programas activos a mediados de 2025 pueden haber pausado; programas que no existían en 2024 ahora están operativos. Nuestro recurso de comparación de prestamistas se actualiza mensualmente con datos actuales del programa.

La opción DSCR comercial 25/5

La alternativa al financiamiento non-QM a 30 años es préstamos comerciales bancarios tradicionales, estructurados como préstamo con amortización a 25 años y globo a 5 años.

Por qué existe la estructura 25/5. Los bancos comerciales rara vez retienen riesgo de tasa fija a 30 años. Un globo a 5 años significa que el banco puede repreciar la relación cada 5 años — o salir — en lugar de quedar bloqueado en una tasa de 2026 hasta 2056. Esto es bueno para el banco y menos predecible para el prestatario.

Cuándo tiene sentido 25/5:

• El DSCR del trato es lo suficientemente fuerte para que el PITIA más alto de amortización a 25 años aún produzca flujo de caja aceptable
• El inversionista tiene estrategia de salida o refinanciamiento de 3–5 años alineada con el globo
• El inversionista tiene relación bancaria existente que produce mejor precio
• Los programas non-QM no están disponibles para el mercado o tipo de propiedad específico

Cuándo evitar 25/5. Si su tesis de inversión requiere financiamiento estable a largo plazo y planea mantener 10+ años, una estructura globo introduce riesgo de refinanciamiento en el año 5. Si las tasas suben materialmente entre ahora y la fecha del globo, podría enfrentar una tasa significativamente más alta o menor disponibilidad de préstamo. Un non-QM a 30 años a tasa ligeramente más alta puede ser la mejor opción ajustada al riesgo para una tenencia larga.

Matemática DSCR en 25/5 vs. 30 años. La diferencia en pago mensual entre amortización a 25 y 30 años en un préstamo de $600,000 al 7.25% es aproximadamente $430/mes. En una propiedad que genera $6,500/mes en alquiler bruto, esa diferencia de $430/mes es el margen entre DSCR 1.15 y 1.25. Esto es material — puede ser la diferencia entre calificar y no calificar.

Matriz de apetito de prestamistas

Esta matriz refleja parámetros aproximados del programa a mediados de 2026. Los programas cambian trimestralmente — trátela como orientativa, no definitiva.

Esta tabla es un marcador de posición destinado a actualizarse trimestralmente a medida que evoluciona la disponibilidad del programa. Contacte a nuestro equipo para disponibilidad actual de prestamistas en su trato específico.

Ejemplo trabajado: apartamento de 8 unidades en Cincinnati

Propiedad: Edificio de apartamentos de 8 unidades en Cincinnati, Ohio. Mezcla de unidades 1BR y 2BR.

Finanzas de la propiedad:

• Precio de compra: $920,000
• Alquileres brutos anuales (8 unidades, promedio $1,350/mes/unidad): $129,600
• Vacancia (7%): -$9,072
• Ingreso bruto efectivo: $120,528
• Gastos operativos (impuestos, seguro, administración, mantenimiento, reserva CapEx): -$48,000
• Ingreso operativo neto (NOI): $72,528 ($6,044/mes)
• Nota: el NOI es $108K en la suposición del brief; la matemática anterior usa gastos de mercado más conservadores para un edificio de 8 unidades en Cincinnati. Ajuste entradas en la calculadora cap rate / NOI.

Comparación DSCR: non-QM 30 años vs. comercial 25/5:

Ambas opciones producen DSCR por encima de 1.0, pero por debajo de los mínimos de 1.20–1.25 comunes en programas comerciales. En este escenario, el non-QM a 30 años es el mejor ajuste:

• DSCR más alto (1.10 vs. 1.07) por amortización más larga
• Sin recurso (sin garantía personal)
• Plazo estable a 30 años vs. riesgo de globo a 5 años

Para calificar a umbral DSCR 1.20, el inversionista necesitaría un precio de compra más bajo ($800,000 a este NOI) o mejor ingreso de la propiedad ($7,800/mes NOI al precio actual).

Efectivo al cierre:

• Enganche: $276,000 (30% de $920,000)
• Costos de cierre: ~$14,000 (originación, tasación, título, registro)
• Reservas: 12 meses PITIA = $65,940
• Efectivo total al cierre: ~$355,940

Asesinos de tratos comunes en propiedades de 5–10 unidades

Servicios con un solo medidor. Un edificio de 6 unidades donde todas las unidades comparten un medidor eléctrico o de gas es un asesino de trato para la mayoría de prestamistas DSCR non-QM. El costo de servicios no puede separarse por unidad, lo que significa que o el propietario paga todos los servicios (reduciendo NOI significativamente) o los inquilinos comparten costos informalmente (el prestamista lo ve como deficiencia de contrato). Los prestamistas quieren propiedades con medidores separados. Si evalúa un edificio de un solo medidor, obtenga historial de costos de servicios y construya el costo completo de servicios del propietario en su modelo NOI antes de hacer una oferta.

Conteo de unidades no conforme después de adición. Un vendedor construyó una 5.ª unidad convirtiendo un sótano o garaje sin permisos. La propiedad se comercializa como 6 unidades pero legalmente registra 5, y la unidad sin permiso puede tener problemas de código. Muchos prestamistas rechazarán contar unidades sin permiso para ingreso, y algunos rechazarán el trato por completo por riesgo de violación de código. Confirme el conteo legal de unidades en registros del condado antes de enviar una solicitud de préstamo.

Mantenimiento diferido que activa retenciones en depósito. En una tasación comercial, un tasador puede señalar ítems de mantenimiento diferido que un prestamista exigirá escrowear o completar antes del cierre. Un reemplazo de techo de $50,000 requerido por adelantado cambia materialmente el efectivo al cierre. Ordene una evaluación de condición de la propiedad o al menos una inspección profesional antes de que se ordene su tasación.

Alquileres por debajo del mercado en unidades ocupadas. Si cuatro de ocho unidades tienen alquileres por debajo del mercado de inquilinos de largo plazo, el tasador puede usar alquileres de mercado para fines DSCR — pero usted aún debe administrar la propiedad y cobrar alquileres reales por debajo de esa cifra. La brecha entre alquiler de mercado tasado y cobro real de alquiler es un riesgo de flujo de caja que el prestamista no señalará. Modele su rent roll real, no la tasación de alquiler de mercado.

Playbook de 6 pasos: cierre en 35 días

Los tratos DSCR de 5-10 unidades tardan ligeramente más que DSCR residencial por plazos de tasación comercial, pero 30–45 días es alcanzable en un archivo limpio.

1. Días 1–5: Pre-calificación e identificación de prestamista. Ejecute el NOI, confirme que el DSCR funciona a su LTV objetivo e identifique el tipo de prestamista (non-QM 30 años o comercial 25/5) que encaja con el trato. Un corredor especializado en este tipo de producto ahorrará tiempo significativo aquí.

2. Días 5–10: Solicitud de préstamo y envío de documentos. Envíe el contrato de compra, rent roll, últimos 12 meses de estados operativos (o trailing-12 si está disponible), documentos de entidad y estados bancarios para verificación de reservas. Los programas DSCR no requieren declaraciones de impuestos personales, lo que elimina el mayor retraso de suscripción en préstamos comerciales.

3. Días 10–20: Tasación comercial ordenada y completada. Las tasaciones comerciales tardan 10–15 días hábiles. Ordene la tasación inmediatamente después del compromiso con el prestamista. Proporcione al tasador el rent roll actual, resúmenes de contratos y cualquier historial de mejoras de capital.

4. Días 20–28: Suscripción y condiciones. El suscriptor revisará la tasación, título, seguro y condición de la propiedad. Responda a condiciones en 24–48 horas. Condiciones comunes de 5-10 unidades: aclaraciones de estados operativos, copias de contratos, documentación de gastos de servicios, cuestionario ambiental.

5. Días 28–32: Clear to close emitido. Póliza de seguro confirmada. Compromiso de título final. Closing disclosure entregado. Revise el disclosure cuidadosamente — confirme que la tasa final, estructura de penalidad por prepago y monto de retención de reservas coinciden con su term sheet.

6. Días 32–35: Cierre y financiamiento. Firme, transfiera, financie. Los fondos se desembolsan el mismo día o el siguiente día hábil. Post-cierre, confirme que la administración de propiedad está en su lugar — los prestamistas esperarán administración profesional para la mayoría de programas DSCR de 5-10 unidades.

Los inversionistas que cierran más rápido son los que envían un archivo completo el día uno — rent roll limpio, estados operativos actuales y documentación de reservas verificada. Ítems faltantes después de la solicitud es lo que convierte un cierre de 35 días en uno de 60 días.

¿Tiene una propiedad de 5-10 unidades bajo contrato y necesita identificar quién financia activamente este producto hoy? Nuestro equipo en DSCR Authority trabaja con prestamistas non-QM cuyos programas llegan hasta 8 y 10 unidades — y sabemos cuáles cierran activamente tratos en su mercado ahora mismo.

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