Guía del préstamo DSCR solo intereses: estructura IO 10 años + amortización 20 años, reglas de recálculo de DSCR, primas de tasa, riesgo de recast y cuándo IO es rentable.
Solo intereses es la estructura de préstamo DSCR más malentendida. Los inversionistas la usan para mejorar de forma significativa el flujo de caja y calificar negocios que de otro modo fallarían el DSCR, pero la mayoría no entiende cómo funciona el recast, cómo distintos prestamistas calculan el DSCR bajo IO, ni cuándo la estructura realmente paga frente a la amortización completa.
Esta guía es el análisis profundo completo: cómo funciona realmente la estructura IO, la matemática exacta de pago con números reales, cómo cada prestamista principal calcula el DSCR (no todos lo tratan igual), la prima de tasa y los recortes de LTV, los casos estratégicos donde IO gana, y las trampas que atrapan al 60% de los prestatarios IO por primera vez en el año 10.
Qué es realmente un préstamo DSCR solo intereses
Un préstamo DSCR solo intereses tiene dos fases distintas dentro de un plazo de 30 años:
Fase 1 — Período solo intereses (años 1–10 más comúnmente):
- Usted paga SOLO el interés mensual sobre el saldo del préstamo.
- Sin reducción de capital: el saldo de su préstamo permanece exactamente igual cada mes.
- El pago es estable (si es tasa fija) o variable (si es ARM) durante este período.
Fase 2 — Período de amortización (años 11–30):
- El saldo restante del préstamo (su capital original si solo hizo pagos IO) se reamortiza durante los años restantes.
- El pago sube de forma significativa — típicamente 25–40% más alto — porque ahora está pagando 20 años de amortización sobre el mismo saldo, a la tasa que se fijó en la originación.
- El plazo total se queda en 30 años, así que el último pago ocurre en el mes 360.
La estructura más común es 10 años IO + 20 años amortizando = 30 años total. Unos pocos prestamistas ofrecen 5 años IO + 25 años amortizando = 30 años total. Un conjunto más pequeño ofrece 10 años IO + 30 años amortizando = 40 años total (raro).
La matemática del pago (ejemplo concreto)
Monto del préstamo: $300,000. Tasa: 7.25%. Plazo: 30 años.
P&I completamente amortizante: $300,000 × (0.0725/12) ÷ (1 − (1 + 0.0725/12)^−360) = $2,046.53 / mes
Pago solo intereses (años 1–10): $300,000 × 0.0725 ÷ 12 = $1,812.50 / mes
Diferencia: $234 por mes = 12.9% menor durante el período IO.
Recast del año 11 (si aún se mantiene, saldo aún $300,000): Reamortizar $300K durante los 20 años restantes al mismo 7.25% = $2,371.58 / mes
Así que paga $1,812.50 durante 10 años y luego salta a $2,371.58: un aumento de pago del 31% en el recast. Si refinancia o vende antes del año 10, nunca ve el recast.
Cómo cambia el cálculo del DSCR bajo IO
Aquí es donde divergen los prestamistas y donde los prestatarios quedan sorprendidos. Hay dos campos:
Campo 1 — DSCR calificado sobre el pago IO (“Generoso”)
El prestamista usa el pago IO mensual real en el denominador PITIA. Ejemplo:
- Renta: $2,200
- IO P&I: $1,812.50
- Impuestos: $300
- Seguro: $125
- HOA: $0
- PITIA (basado en IO): $2,237.50
- DSCR: 2,200 / 2,237.50 = 0.98
El prestamista acepta un mínimo de 0.75 DSCR → califica con facilidad.
Prestamistas que califican DSCR sobre IO: Griffin Funding, Easy Street Capital, HomeAbroad, OfferMarket, LendingOne (productos selectos).
Campo 2 — DSCR calificado sobre P&I completamente amortizado (“Estricto”)
El prestamista usa el P&I que aplicaría si el préstamo se amortizara por completo desde el día uno, aunque usted en realidad esté pagando IO. Ejemplo (el mismo negocio):
- Renta: $2,200
- P&I completamente amortizado: $2,046.53
- Impuestos: $300
- Seguro: $125
- PITIA (basado en amortizado): $2,471.53
- DSCR: 2,200 / 2,471.53 = 0.89
El prestamista acepta un mínimo de 0.75 DSCR → todavía califica, pero el DSCR es significativamente más bajo.
Prestamistas que califican DSCR sobre P&I completamente amortizado: CoreVest (la mayoría de los productos), muchos prestamistas institucionales de cartera, algunos programas de Kiavi, A&D Mortgage en expedientes selectos.
Por qué los inversionistas usan IO: el panorama estratégico real
Solo intereses no es solo para calificar un negocio más débil. Los inversionistas experimentados usan IO de forma estratégica:
1. Maximizar el flujo de caja en juegos de apreciación
En mercados donde se espera que la apreciación supere la amortización, cada dólar de pago de capital es “dinero muerto”: su retorno viene de la apreciación, no del pago. IO mantiene ese capital disponible como flujo de caja que puede redesplegar en el siguiente negocio.
Ejemplo: Propiedad de $500K con apreciación esperada de 5%/año. Apreciación del año 1 = $25K. Pago de capital del año 1 en un préstamo amortizante = ~$3,500. Los $3,500 que habría pagado de capital se despliegan mejor como enganche de otro alquiler.
2. Estabilización de refinanciamiento BRRRR
Después de un refinanciamiento BRRRR, el flujo de caja a menudo es ajustado porque la propiedad acaba de absorber rehabilitación y la renta todavía está subiendo. IO durante la ventana de estabilización de 12–36 meses mantiene el DSCR saludable mientras usted optimiza la renta, reduce la vacancia y considera los siguientes movimientos.
3. Flujo de caja estacional de alquiler a corto plazo
Los STR tienen volatilidad de ingresos estacional. La temporada baja puede estresar el DSCR. IO baja el pago mensual base, haciendo la temporada baja menos dolorosa. En el año completo, el DSCR combinado se ve más saludable.
4. Escalado de cartera
Cuando está agregando negocios con rapidez, cada préstamo nuevo absorbe reservas. IO libera efectivo mensual que se acumula en enganches futuros o reservas para la siguiente adquisición. El efecto de capitalización a lo largo de una fase de escalado agresivo de 5 años puede ser la diferencia entre 8 propiedades y 14.
5. Timing de salida
Si planea vender o hacer un 1031 dentro de 7 años, el beneficio de amortización de un préstamo estándar es mínimo: de todos modos nunca será dueño del préstamo por completo. IO simplemente preserva más flujo de caja mensual durante la tenencia.
Cuándo NO usar solo intereses
- Compra y tenencia a largo plazo donde quiere el préstamo pagado. Si su plan es retirarse con una cartera pagada, IO trabaja en su contra.
- Estrategia de amortización agresiva. Algunos inversionistas pagan deuda de forma deliberada para reducir el riesgo. IO entra en conflicto con esa filosofía.
- Entornos de tasas en alza con IO flotante. Un IO ARM significa que su pago puede subir DURANTE el período IO a medida que las tasas se ajustan. Quédese con IO de tasa fija en entornos de tasas inciertas.
- Propiedades con DSCR delgado (por debajo de 0.85 incluso en IO). Si el negocio solo cierra números con IO y es una tenencia larga, está a un entorno de tasas de distancia de problemas en el recast.
Prestamistas que ofrecen préstamos DSCR solo intereses
Esta lista refleja el mercado del T1 2026. Las características varían; siempre verifique en la solicitud.
Griffin Funding — 10 años IO + 20 años amort, DSCR calificado sobre el pago IO, hasta 80% LTV (con condiciones), FICO mínimo 680, ARM 5/1 y 7/1 también disponibles.
Easy Street Capital — 10 años IO, amigable con STR, DSCR sobre IO, hasta 75% LTV en productos IO, integrado con proyecciones de ingresos de alquiler a corto plazo.
Visio Lending — 10 años IO, califica DSCR sobre el pago IO en la mayoría de los productos, precios respaldados por institucionales, fuerte enfoque en SFR.
HomeAbroad — 10 años IO disponible en productos para extranjeros no residentes y domésticos, DSCR sobre IO, 70–75% LTV en IO, amigable con ITIN y entidades.
Kiavi — IO disponible en productos selectos de préstamo de alquiler, el tratamiento de DSCR varía por línea de producto (algunos IO, algunos P&I), fuerte para refinanciamiento BRRRR.
OfferMarket — IO como opción estándar, DSCR sobre IO, precios competitivos, underwriting simplificado.
CoreVest — IO en productos individuales y de cartera, típicamente califica DSCR sobre P&I completamente amortizado (estricto), clientela de inversionistas institucionales.
Lima One Capital — 10 años IO disponible en el programa DSCR 30, equipo fuerte enfocado en BRRRR.
A&D Mortgage — IO en productos DSCR selectos, la calificación varía por programa.
LendingOne — 10 años IO estándar, DSCR sobre IO en la mayoría de los expedientes.
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Prima de tasa para solo intereses
IO es una variación de riesgo preferida por el prestamista, así que carga una prima de precio:
| Estructura | Prima de tasa vs. amortizante base |
|---|---|
| 30 años completamente amortizante | 0.000% (base) |
| 10 años IO + 20 años amort | +0.125% a +0.375% |
| 5 años IO + 25 años amort | +0.125% a +0.250% |
| 10 años IO + 30 años amort (plazo 40 años) | +0.500% a +0.875% |
| IO ARM (5/6 o 7/6) | varía con el índice, a menudo +0.250% a +0.500% vs. IO fijo |
En un préstamo de $300K, una prima de tasa de 0.25% = aproximadamente $625/año en intereses. Si IO le ahorra $230/mes ($2,760/año) de flujo de caja, la prima de tasa es un buen intercambio incluso después de contabilizar el beneficio de amortización perdido.
A veces aplica un recorte de LTV
Algunos prestamistas limitan el LTV más bajo en productos IO:
- Amortizante estándar: hasta 80% LTV
- IO: tope de 75% LTV en el mismo prestamista
Si apunta al LTV máximo, pregunte de forma específica si IO tiene la misma grilla de LTV. El recorte es un aumento de enganche de alrededor del 5%: $15K en una compra de $300K.
El recast en el año 10: lo que realmente sucede
En el mes 121, su préstamo entra en el período de amortización. La mecánica:
- Su tasa se queda igual si tiene un IO de tasa fija. (Si es ARM, la tasa es la que dicten el índice + margen en ese momento.)
- Su saldo restante es el mismo que su saldo original (ya que no hizo pagos de capital).
- El saldo restante se amortiza durante 20 años (para una estructura 10+20).
- Su nuevo pago es más alto. Para un préstamo de $300K al 7.25%, el pago salta de $1,812.50 (IO) a $2,371.58 (amortizando 20 años): un aumento del 31%.
Tiene tres opciones en el recast:
- Aceptar el nuevo pago si el flujo de caja lo respalda.
- Refinanciar a un préstamo nuevo (nuevo avalúo, nuevos costos de cierre, nueva PPP).
- Vender o hacer un intercambio 1031 antes del recast si la matemática no funciona.
Solo intereses a 40 años: el producto de nicho
Un puñado de prestamistas ofrece un plazo de 40 años con IO los primeros 5 o 10 años. La estructura:
- 10 años IO + 30 años amortizando = 40 años total
- Pago completamente amortizado más bajo porque la amortización corre durante 30 años en lugar de 20
- Prima de tasa de 0.5%+ sobre el IO estándar a 30 años
- A menudo restringido a préstamos por encima de $500K y prestatarios con 740+ FICO
Cuándo tiene sentido: inversionistas de tenencia larga que quieren máxima flexibilidad de flujo de caja y están dispuestos a pagar una prima de tasa por ello. El producto es relativamente raro: típicamente disponible a través de prestamistas DSCR de cartera y unos pocos shops especializados.
Trampas a evitar
“El recast no me va a pasar a mí”
La mayoría de los prestatarios IO asumen que venderán o refinanciarán antes del año 10. Verificación de realidad: las condiciones de mercado en el año 10 pueden no respaldar el refinanciamiento que planeó. Construya su pro forma como si el recast ocurriera.
Usar IO en un negocio de margen delgado
Si su negocio apenas cierra números en IO a 0.85 DSCR, ¿qué pasa en el recast cuando el pago salta 30%? El DSCR cae a ~0.65 con la misma renta. Ahora está en problemas: o la renta creció de forma significativa, o está refinanciando bajo presión.
Ignorar la amortización perdida
Durante un período IO de 10 años en un préstamo de $300K al 7.25%, la amortización habría pagado aproximadamente $43K de capital. Eso es $43K de acumulación de capital dejada de lado. Si la propiedad se aprecia, está bien: su capital creció por la apreciación. Si la propiedad se queda plana, tiene $43K menos de capital que en un préstamo amortizante.
Confundir IO con ARM
IO se trata de la estructura de pago (solo intereses vs. P&I). ARM se trata de la estructura de tasa (fija vs. ajustable). Puede tener:
- IO de tasa fija (tasa fija, IO por 10 años)
- IO ARM (la tasa se ajusta Y el pago es IO)
- Amortizante de tasa fija (estándar)
- Amortizante ARM (la tasa se ajusta, P&I desde el día uno)
Entienda qué combinación es su préstamo. IO ARM es el más riesgoso: la tasa puede subir durante el período IO, disparando su pago incluso antes del recast.
Calificar sobre IO pero underwriting de reservas sobre P&I
Algunos prestamistas calculan el DSCR sobre IO pero calculan los requisitos de reservas (6 meses de PITIA) sobre el pago completamente amortizado. Así que califica al pago IO pero necesita reservas contra el número P&I más alto. Pregunte.
Olvidar que aplica la penalización por pago anticipado
Refinanciar en el año 10 para escapar del recast todavía dispara cualquier penalización por pago anticipado restante. La mayoría de las PPP vencen para el año 5, pero verifique.
El marco de decisión de fondo
Elija IO cuando:
- Su período de tenencia es de 3–8 años
- La propiedad tiene potencial de apreciación
- Está desplegando los ahorros de flujo de caja en inversiones adicionales
- Su DSCR está en el límite y la calificación IO es decisiva
- Puede manejar con holgura el pago de recast (o tiene un plan de refinanciamiento)
Elija amortización completa cuando:
- Está en modo de compra y tenencia a largo plazo (15+ años)
- Quiere el préstamo pagado en el año 30
- Su DSCR es cómodo en P&I (1.15+)
- El entorno de tasas es incierto y quiere reducción de capital como cobertura
- No tiene un uso específico para los ahorros de flujo de caja mensual
Modele ambas estructuras en nuestra calculadora DSCR y compare el costo total de tenencia en la herramienta de timing de refinanciamiento.
Conclusión
Los préstamos DSCR solo intereses son un instrumento de precisión. Mejoran la calificación, preservan el flujo de caja y respaldan un escalado de cartera más rápido, pero vienen con un costo real en amortización dejada de lado y el riesgo de recast en el año 10. Los inversionistas que ganan con IO son los que entienden exactamente cómo su prestamista calcula el DSCR, modelan el recast en lugar de asumir un refinanciamiento, y emparejan la estructura con una estrategia específica.
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