Cómo los inversionistas no residentes arman un expediente DSCR en EE.UU.: pasaporte/visa, origen del pago inicial, topes de LTV, overlays por país e ITIN vs SSN. Guía del hub vinculada abajo.
Los inversionistas extranjeros han comprado propiedades de alquiler en EE.UU. durante décadas, pero el panorama de financiamiento cambió de forma dramática cuando maduraron los programas de préstamos DSCR. Un préstamo DSCR para extranjero nacional permite que una persona que no es de EE.UU. compre una propiedad generadora de ingresos usando el flujo de caja de alquiler de esa propiedad — no su ingreso extranjero, no una carta de empleador en EE.UU. — como métrica principal de calificación. Para un inversionista con base en Toronto, Londres o Ciudad de México, esa distinción es la diferencia entre un camino práctico y un callejón burocrático. Esta guía cubre cada punto de decisión material: quién califica, qué países enfrentan restricciones, qué documentación armará usted y cómo se comparan los programas de prestamistas en las métricas que importan.
Para el contexto de cómo se calcula el propio ratio DSCR, vea Qué es un préstamo DSCR antes de continuar.
Quién califica como “extranjero nacional” en los programas DSCR
En el crédito DSCR, “extranjero nacional” tiene un significado específico que difiere del uso cotidiano. Un prestatario extranjero nacional se define como una persona que:
- No es ciudadano de EE.UU.
- No es residente permanente legal (no tiene green card)
- No tiene un número de Seguro Social
Ese último punto es el operativo. Si usted tiene tarjeta verde (green card), se clasifica como residente permanente legal (LPR), y la mayoría de los prestamistas lo tratan de forma idéntica a un ciudadano de EE.UU. para fines DSCR. Si usted tiene una visa de trabajo H-1B, L-1, E-2 u otra y ha construido historial crediticio en EE.UU., puede calificar bajo un programa DSCR doméstico en lugar de un programa de extranjero nacional — vea préstamo DSCR para titulares de visa para esa ruta.
Los extranjeros nacionales que sí tienen un ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) ocupan una posición intermedia. El ITIN señala cumplimiento fiscal en EE.UU., lo que algunos prestamistas tratan de forma favorable. Vea préstamo DSCR ITIN para los detalles de esa subcategoría.
Las condiciones de calificación para un programa DSCR de extranjero nacional:
- Pasaporte válido de un país elegible
- La propiedad genera ingreso por alquiler suficiente para cumplir el umbral DSCR (típicamente 1.0 mínimo; algunos prestamistas 1.10–1.25)
- Historial financiero demostrable — estados de cuenta bancarios extranjeros, informes de crédito o documentación de cuentas de inversión
- Capacidad de pago inicial: 30–35% del precio de compra, más reservas
Tenga en cuenta que el estatus migratorio en EE.UU. no determina si usted puede ser dueño legal de la propiedad. El título puede vestirse a su nombre, en una LLC de EE.UU. o en un fideicomiso. La pregunta de estatus migratorio es puramente sobre qué programas de financiamiento están disponibles para usted.
Restricciones por país de origen: OFAC, FATF y overlays del prestamista
No todos los nacionales de todos los países pueden acceder a financiamiento DSCR en EE.UU. Las restricciones operan en tres niveles, y se acumulan:
Nivel 1 — Sanciones OFAC (universales): Todo prestamista de EE.UU. debe cumplir con la Office of Foreign Assets Control. Los nacionales de países designados por OFAC — actualmente incluidos Irán, Corea del Norte, Cuba, Siria, Venezuela (personas designadas) y Rusia (sanciones de bloqueo total vigentes desde 2024) — no pueden acceder a ningún financiamiento hipotecario de EE.UU. Esto no es una decisión de política de prestamistas individuales; es un requisito legal.
Nivel 2 — Lista gris y negra de FATF: El Financial Action Task Force mantiene una lista de jurisdicciones con deficiencias estratégicas en controles antilavado de dinero. A los prestamistas no se les prohíbe atender a nacionales de países en lista gris, pero enfrentan costos de cumplimiento elevados. En la práctica:
- Algunos prestamistas rechazan de plano a nacionales de países en lista gris como decisión de negocio
- Otros proceden con diligencia debida reforzada: affidávits de origen de fondos, historial adicional de estados de cuenta, certificación de un CPA sobre el origen de los activos
- La lista FATF cambia cada trimestre, de modo que la posición de un país puede desplazarse entre el envío de su escenario y el cierre
Nivel 3 — Overlays específicos del prestamista: Varios prestamistas DSCR grandes para extranjeros nacionales tienen listas internas de países que van más allá de OFAC y FATF. Un prestamista que ha tenido problemas de cumplimiento con un mercado específico puede simplemente declinar ese país sin explicar por qué. Hemos visto esto con ciertos mercados de Medio Oriente y África Occidental. Aquí es donde el conocimiento del broker sobre políticas a nivel de prestamista rinde.
En la práctica: Canadá, Reino Unido, Australia, México, Alemania, Brasil, Japón, Corea del Sur, Singapur, India y la mayor parte de Europa Occidental son aceptados en todos los prestamistas DSCR FN principales sin overlay. Las zonas grises vale la pena verificarlas antes de que usted firme contrato sobre una propiedad.
Topes de LTV: por qué los extranjeros nacionales tienen menor apalancamiento
Los préstamos DSCR domésticos estándar permiten hasta 80% LTV en compras unifamiliares. Los programas para extranjeros nacionales están estructurados de otra forma:
| Tipo de programa | LTV máx. típico |
|---|---|
| FN DSCR estándar (sin crédito de EE.UU.) | 65% |
| FN DSCR con informe de crédito extranjero presentado | 70% |
| FN DSCR con ITIN + 2 años de declaraciones de EE.UU. | 70–75% |
| FN DSCR con colateral de bienes raíces existentes en EE.UU. | Hasta 75% |
El menor apalancamiento es una decisión de gestión de riesgo, no una medida punitiva. En un escenario de incumplimiento que involucra a un prestatario sin presencia en EE.UU., la capacidad del prestamista de recuperar depende en gran medida del colchón de capital en la propiedad. Al 65% LTV, incluso una caída de 15% en el valor de la propiedad deja protección de colateral significativa.
Ejemplo práctico — Requisitos de capital:
Propiedad: alquiler unifamiliar de $450,000 en Phoenix, AZ LTV: 65% → Monto del préstamo: $292,500 Pago inicial requerido: $157,500 Reservas requeridas (12 meses de PITIA a ~$2,100/mes): $25,200 Capital total necesario al cierre: aproximadamente $182,700
Al 80% LTV (lo que podría obtener un inversionista doméstico), la misma propiedad requeriría $90,000 de pago inicial más 6 meses de reservas (~$12,600) = $102,600. La prima para el extranjero nacional es de aproximadamente $80,000 de capital adicional desplegado.
Por eso algunos inversionistas extranjeros nacionales usan un socio con base en EE.UU. — no para eludir el programa de extranjero nacional, sino porque un prestatario doméstico como coprestatario puede desbloquear el programa de 80% LTV y recortar de forma sustancial el requisito de capital. La estructura de coprestatario tiene implicaciones de cumplimiento propias, pero es un camino legítimo que algunos prestamistas permiten.
Requisitos de reservas: 12 meses es el estándar
Los programas DSCR domésticos típicamente exigen 3–6 meses de PITIA (principal, interés, impuestos, seguro, cuotas de asociación) en reservas líquidas al cierre. Los programas para extranjeros nacionales exigen más:
- Mínimo en la mayoría de los programas: 12 meses de PITIA
- Programas FN sin ratio (no-ratio): 12–18 meses
- Programas FN de LTV alto (70–75% donde están disponibles): 12–15 meses
Las reservas pueden provenir de cuentas bancarias extranjeras. El desafío es el requisito de documentación, no la fuente en sí. Los prestamistas exigen estados de cuenta en inglés (la traducción certificada es aceptable), conversión a USD a la fecha del estado y, en muchos casos, una carta de origen de fondos de un CPA o abogado que confirme el origen legal de los activos.
Para inversionistas que mantienen activos líquidos en cuentas de corretaje extranjeras o incluso ciertas posiciones de cripto, la aceptabilidad varía de forma marcada según el prestamista. Vea activos extranjeros como reservas DSCR para el tratamiento detallado.
Documentación: lo que usted armará
Las solicitudes DSCR de extranjeros nacionales son más pesadas en documentos que el DSCR doméstico. Espere proporcionar:
Identidad:
- Pasaporte válido (debe estar vigente; algunos prestamistas exigen 6+ meses de validez restante al momento de la solicitud)
- Visa o documentación de ingreso que muestre el estatus actual
- En algunos programas, una copia de su registro de llegada I-94
Crédito e historial financiero:
- Informe de crédito extranjero del buró de su país de origen (Equifax Worldwide, Experian Global, mercados cubiertos por Nova Credit, o agencias específicas del país)
- 12–24 meses de estados de cuenta de una institución reconocida (un banco importante en su país de origen es aceptable; las instituciones informales no lo son)
- Si no existe historial crediticio formal, 12 meses de historial de servicios, alquiler y pagos recurrentes pueden sustituir en prestamistas selectos
Documentación de activos:
- Fondos del pago inicial: carta de origen de fondos de un CPA o abogado, más estados de cuenta que muestren los fondos en depósito durante 60+ días antes del cierre
- Fondos de reserva: el mismo estándar de documentación
- Los estados de cuentas extranjeras requieren traducción certificada al inglés y conversión a USD del mismo día
Propiedad:
- Paquete DSCR estándar: contrato de arrendamiento (o avalúo de renta de mercado), cálculo DSCR del tasador
- Contrato de administración de la propiedad si usa una empresa administradora (preferido por muchos prestamistas para prestatarios FN no residentes)
Presencia en EE.UU. (si aplica):
- Cuenta bancaria en EE.UU. (no la exigen todos los prestamistas, pero se prefiere con fuerza; algunos la requieren para el desembolso)
- Confirmación de ITIN si lo tiene
Cumplimiento de transferencias wire y origen de fondos
La dimensión de cumplimiento del DSCR para extranjeros nacionales es real y requiere planificación anticipada. Los prestamistas de EE.UU. están regulados por la Bank Secrecy Act y deben verificar el origen legal de todos los fondos usados para el cierre. La compra de una propiedad de $450,000 con un pago inicial de $160,000 desde una cuenta fuera de EE.UU. activará lo siguiente en todos los prestamistas:
Documentación de origen del wire:
- El wire debe originarse en una cuenta a nombre del prestatario (o a nombre de la entidad si la compra es por LLC)
- El origen de un wire de un tercero es una bandera roja que exigirá una carta de donación detallada o documentación de préstamo, y muchos prestamistas declinarán el escenario por completo
- Fondos enviados desde un país que después entra a la lista gris de FATF entre la solicitud y el cierre pueden crear problemas de último minuto
Esa decisión se enmarca en nuestro centro de Perfiles de inversionistas, donde DSCR Authority explica la adecuación del programa y lo que los inversionistas suelen preparar antes de reservar una llamada de estrategia.
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Conversión de divisas:
- Algunos prestamistas exigen un registro formal de cambio de divisas en lugar de una transferencia informal
- Si convierte desde MXN, BRL u otras monedas con volatilidad de tipo de cambio significativa, bloquee la confirmación de cambio al plazo del prestamista
Qué activa revisión AML adicional:
- Múltiples depósitos pequeños que se acumulan hasta el monto del pago inicial (patrón de “structuring”)
- Fondos enviados desde un tercer país distinto al país de origen del prestatario
- Cuentas empresariales o corporativas en lugar de cuentas personales
- Fondos que llegaron a la cuenta de EE.UU. dentro de los 30 días previos a la solicitud
Planificar 90+ días antes de su fecha objetivo de cierre es la forma más efectiva de evitar retrasos disparados por cumplimiento. Establezca su cuenta en EE.UU., envíe el pago inicial en una sola transacción y tenga el período de seasoning en su lugar antes de que el prestamista necesite verificar la cuenta.
¿Extranjero nacional comprando bienes raíces en EE.UU.? Reserve una llamada de estrategia.
Emparejamos a inversionistas extranjeros nacionales con los prestamistas que cierran estas operaciones — no con los que dicen que las cierran.
Estructura de entidad: LLC de EE.UU. con titularidad extranjera
La mayoría de los inversionistas extranjeros nacionales deben tomar título en una LLC de EE.UU. en lugar de a su nombre individual. Las razones son fiscales, de privacidad y prácticas:
Por qué una LLC:
- Limita la responsabilidad personal a la entidad de inversión
- Simplifica el cumplimiento FIRPTA (vea la sección de impuestos más abajo)
- Muchos administradores de propiedades e inquilinos interactúan con una entidad en lugar de con un individuo en el extranjero
- Simplifica una venta eventual o un intercambio hacia otra propiedad
Aceptación del prestamista de LLC de titularidad extranjera:
No todos los prestamistas DSCR aceptan título en una LLC de titularidad extranjera. Los que sí lo hacen exigirán:
- Artículos de organización (presentados en cualquier estado de EE.UU.; Delaware y Wyoming son populares para dueños no residentes por sus disposiciones de privacidad)
- Acuerdo operativo (operating agreement)
- EIN (Employer Identification Number — se obtiene sin SSN; los extranjeros nacionales pueden solicitarlo por fax o correo)
- Verificación de la titularidad beneficiaria última — el prestamista debe saber quién es dueño de la LLC
Errores comunes de vesting:
- Vestir en una corporación extranjera o una LLC extranjera en lugar de una LLC de EE.UU. — la mayoría de los prestamistas no lo aceptarán
- Vestir de forma conjunta con un copropietario persona de EE.UU. sin la estructura adecuada — puede crear complicaciones fiscales
- No registrar la LLC antes de la solicitud del préstamo dispara retrasos a mitad de la suscripción
Delaware es el estado más común para la formación de LLC de extranjeros nacionales porque no tiene requisito de publicación y tiene disposiciones sólidas de privacidad. Wyoming es un cercano segundo. No hay requisito de formar la LLC en el estado donde está la propiedad.
FIRPTA y obligaciones fiscales de EE.UU. en la venta
La Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) rige la retención cuando una persona extranjera vende propiedad inmueble en EE.UU. La tasa de retención por defecto es 15% del precio bruto de venta, retenida por el comprador al cierre y remitida al IRS. Esto no es una tasa de impuesto — es un depósito de retención que se conciliará contra el impuesto real sobre ganancias de capital adeudado cuando usted presente su declaración.
Qué significa esto en la práctica:
En una venta de $500,000, se retienen $75,000 independientemente de su ganancia o base real. Si su ganancia es $150,000 y está en un tramo de ganancias de capital de 20%, su impuesto real es $30,000 — y usted recibirá un reembolso de $45,000 después de presentar. La retención es un evento de flujo de caja, no un aumento de impuesto.
Formas de reducir la retención:
- Solicitar un certificado de retención al IRS si la ganancia es demostrablemente inferior al 15% del precio
- Estructurar de forma adecuada a través de una LLC de EE.UU. en la que usted es residente fiscal — el tratamiento cambia
- Un intercambio 1031 hacia otra propiedad en EE.UU. difiere el impuesto por completo; vea DSCR e intercambios 1031
Trabajamos con Josh Bauerle, CPA (vea /es/team) en la planificación FIRPTA para clientes inversionistas extranjeros nacionales. Coordine con un CPA familiarizado con FIRPTA antes de cerrar una compra — las decisiones de estructura en la adquisición afectan el resultado fiscal en la venta.
Comparación prestamista por prestamista
El mercado DSCR para extranjeros nacionales no está commoditizado. Las tasas, los topes de LTV, los mínimos de DSCR y la aceptación por país varían de forma material. La tabla de abajo refleja nuestro conocimiento de trabajo de programas activos a mediados de 2026 — las cotizaciones de escenarios individuales pueden diferir.
| Programa del prestamista | LTV máx. | DSCR mín. | Equiv. FICO mín. | Rango de tasa (30 años) | Destacado |
|---|---|---|---|---|---|
| Programa A (wholesale nacional) | 70% | 1.00 | 680 | 7.25–7.75% | Amplia aceptación por país; opción no-ratio al 65% LTV |
| Programa B (cartera de banco regional) | 65% | 1.10 | 700 | 7.00–7.50% | Exige cuenta bancaria en EE.UU. al momento de la solicitud |
| Programa C (directo no bancario) | 70% | 1.00 | 660 | 7.50–8.25% | Fuerte aceptación de América Latina; proceso AML reforzado |
| Programa D (prestamista FN especializado) | 65% | 1.25 | N/A (basado en activos) | 7.75–8.50% | Sin requisito FICO; suscripción pura de activos |
| Programa E (corresponsal) | 70% | 1.00 | 680 | 7.25–7.75% | Acepta prestatarios ITIN en el programa FN; países en lista gris FATF OK con EDD |
Los rangos de tasas son ilustrativos; las tasas DSCR para extranjeros nacionales son aproximadamente 7.0–8.5% a mediados de 2026 frente al DSCR doméstico en la cuadrícula en vivo de /es/rates (agosto de 2026; ancla 720/75/1.00–1.24 6.75%). Las cotizaciones reales dependen del ratio DSCR, LTV, tipo de propiedad y país de origen.
Use nuestra calculadora DSCR para modelar el ratio en su propiedad objetivo antes de pedir cotizaciones. Nuestra tabla de comparación de prestamistas se actualiza mensualmente con datos a nivel de programa.
Errores comunes que descarrilan los préstamos DSCR de extranjeros nacionales
1. Sin cuenta bancaria en EE.UU. al momento de la solicitud. Varios prestamistas exigen una cuenta bancaria en EE.UU. para el desembolso. Abrir una toma tiempo — los bancos de EE.UU. a menudo requieren verificación en persona o una apostilla notariada de documentos de identidad. Comience esto 90 días antes del cierre objetivo.
2. Omisiones de reporte FATCA. Las personas de EE.UU. y las personas que no son de EE.UU. que cumplen ciertos umbrales deben presentar divulgaciones FBAR (FinCEN 114) y Form 8938 para cuentas financieras extranjeras. Si usted tiene un ITIN de EE.UU. o presencia de negocio, esto aplica. No reportar puede crear complicaciones con el IRS que emergen durante la suscripción, en particular si el prestamista solicita transcripciones fiscales.
3. Vesting incorrecto. Tomar título en una corporación extranjera, un fideicomiso extranjero o a su propio nombre cuando el programa del prestamista exige una entidad — o viceversa — dispara una retención y a menudo un reinicio. Confirme los requisitos de vesting antes de firmar contrato.
4. Originación del pago inicial desde la cuenta equivocada. Los fondos deben rastrearse de forma limpia a una cuenta a nombre del prestatario. Usar la cuenta de un familiar, una cuenta de negocio con actividad de uso mixto o múltiples transferencias informales crea complejidad de origen que algunos prestamistas no despejarán sin importar la documentación ofrecida.
5. Subestimar el calendario de documentación. Los informes de crédito extranjero de algunos países tardan 2–4 semanas en obtenerse. Las apostillas y las traducciones certificadas agregan tiempo. Planee el armado de su documentación antes de que acepten su oferta, no después de firmar contrato.
6. Asumir que todos los prestamistas son equivalentes. Un prestamista DSCR general que “técnicamente acepta” extranjeros nacionales puede haber cerrado dos operaciones en ese programa y no tener conocimiento institucional de los requisitos de documentación. Los prestamistas con programas FN activos cierran de forma materialmente más rápida porque ya han visto cada variación de documento.
El camino a seguir
Financiar una propiedad de alquiler en EE.UU. como extranjero nacional es un proceso claramente definido — pero el número de variables (país, tipo de documento, estructura de entidad, fuente de reservas, ubicación de la propiedad) significa que el enrutamiento experto temprano ahorra semanas. Use nuestro estimador de calificación para revisar las métricas de su escenario antes de la solicitud completa.
El estatus migratorio en EE.UU. no afecta la capacidad de una persona de ser dueña de bienes raíces en EE.UU.; afecta qué prestamistas financiarán la operación.
¿Inversionista extranjero nacional en bienes raíces de EE.UU.? El camino más rápido a una cotización de tasa y a una lista de verificación de documentación clara es una llamada de estrategia directa con nuestros especialistas DSCR FN. Reserve una llamada de estrategia — le diremos qué programas encajan con su escenario en un plazo de 24 horas.