Préstamo DSCR con Financiamiento del Vendedor: La Estructura 75/15/10

Un vendedor dispuesto a llevar una segunda es una de las herramientas más útiles en el arsenal de un inversionista inmobiliario — pero solo si el prestamista senior DSCR lo permitirá. La mayoría de los inversionistas asumen que el prestamista senior es indiferente a lo que está detrás de ellos en segunda posición. Muchos no lo son. Este artículo cubre exactamente qué requieren los prestamistas senior DSCR cuando una segunda del vendedor es parte de la estructura de capital, qué prestamistas aceptarán la estructura y cómo documentarla para que el trato cierre. La estructura 75/15/10 es viable — pero los términos importan tanto como el concepto.

Si es nuevo en préstamos DSCR en general, comience con qué es un préstamo DSCR antes de trabajar la mecánica de la estructura abajo.

La Estructura 75/15/10 Explicada

La estructura 75/15/10 es una estructura de capital de tres capas en una compra de propiedad de inversión:

Precio de Compra:    $1,000,000   100%
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Préstamo senior DSCR:    $750,000    75%   (primer gravamen, institucional)
Pagaré segunda vendedor:  $150,000    15%   (segundo gravamen, vendedor)
Efectivo prestatario:       $100,000    10%   (capital al cierre)
CLTV (LTV combinado):         90%

El inversionista aporta solo el 10% del precio de compra en efectivo. El vendedor, en lugar de recibir los ingresos completos al cierre, acepta un pagaré por el 15% del precio de compra — típicamente amortizando en 20–30 años con un globo de 3–5 años, a una tasa de interés negociada (a menudo 5%–8%).

Por qué los vendedores aceptan esto: Un vendedor que de otro modo llevaría todo el pagaré (financiamiento del propietario al 80%+) puede preferir la estructura 75/15/10 porque el 75% de su capital se liquida al cierre. Acepta el riesgo solo en la posición de segunda del 15%, y la suscripción del prestamista senior proporciona cierta comodidad de que el prestatario es creditworthy.

Por qué los inversionistas la quieren: El requisito de efectivo al cierre del 10% está sustancialmente por debajo del 20%–25% que un senior DSCR solo requeriría. En una propiedad de $1M, eso libera $100K–$150K de capital para el siguiente trato.

La estructura funciona — cuando se estructura correctamente. El modo de falla es un prestamista senior que descubre la segunda del vendedor a mitad de suscripción y mata el trato o exige refinanciar la segunda fuera de la estructura.

Límites CLTV por Prestamista

No todo prestamista senior DSCR acepta una segunda del vendedor en segunda posición. Abajo hay una matriz representativa de nuestra red actual de prestamistas. Los programas cambian; verifique los términos actuales antes de enviar.

La implicación práctica: divulgue la segunda del vendedor antes de la solicitud, no durante la suscripción. Un prestamista que descubre una segunda no divulgada a mitad de proceso no simplemente la agregará al archivo — probablemente matará el trato y puede reportar la omisión.

En nuestra red, aproximadamente el 40% de los prestamistas DSCR aceptará una segunda del vendedor correctamente estructurada en segunda posición. De esos, la mayoría limita CLTV al 85%–90%. La división 75/15/10 está por lo tanto en o cerca del límite para la mayoría de los programas que lo permiten.

Requisitos del Acuerdo de Subordinación

Un acuerdo de subordinación es el instrumento legal que coloca el segundo gravamen del vendedor detrás del prestamista senior DSCR en prioridad. La mayoría de los prestamistas senior DSCR requieren lo siguiente:

• Registro: La segunda del vendedor debe registrarse a nivel del condado, en segunda posición de gravamen, a más tardar en el cierre del préstamo senior. Un pagaré no registrado no existe desde la perspectiva del prestamista senior — y si se descubre post-cierre, puede activar una cláusula de vencimiento anticipado por venta o incumplimiento.
• Pago en venta: El acuerdo de subordinación debe requerir que la segunda del vendedor se pague en su totalidad al vender o transferir la propiedad. Esto evita que la segunda del vendedor “corra con la propiedad” en una venta futura.
• Cláusula de vencimiento anticipado por venta: El pagaré del vendedor debe contener una cláusula de aceleración activada por transferencia, reflejando la disposición de vencimiento anticipado por venta del senior.
• No interferencia: La segunda del vendedor no puede tener disposiciones que permitan al prestamista-vendedor acelerar antes o simultáneamente con el prestamista senior, o tomar acciones que interfieran con los derechos de ejecución hipotecaria del senior.

La mayoría de los abogados inmobiliarios pueden redactar un pagaré de vendedor y acuerdo de subordinación conforme. Algunas compañías de títulos también facilitan. El costo es típicamente $500–$1,500 en honorarios legales — vale la pena relativo al ahorro de capital que proporciona la estructura.

Pagarés de Vendedor Registrados vs. No Registrados

Esta distinción es más consecuente de lo que la mayoría de los inversionistas se dan cuenta.

Para profundizar en este tema, consulta nuestra guía sobre HELOC DSCR: ¿Se Puede Poner un HELOC sobre un Préstamo DSCR? (2026).

Un pagaré de vendedor registrado en segunda posición es conocido por el mundo. El prestamista senior DSCR lo ve, suscribe el servicio de deuda combinado (PITIA del senior + pago de la segunda) y acepta o declina. La exposición del prestatario es matemática DSCR divulgada y el límite CLTV del prestamista.

Un pagaré de vendedor no registrado — a veces llamado segunda silenciosa — no se divulga en el HUD-1/cierre y no es visible para el prestamista senior. Esto es fraude hipotecario. Es un delito federal bajo 18 U.S.C. § 1014. El hecho de que ocurra en círculos informales de finanzas creativas no lo hace legal ni aconsejable.

Algunos prestamistas aceptarán un pagaré de vendedor que no está registrado pero está acompañado de un acuerdo de subordinación firmado. Estos programas son poco comunes y requieren aprobación explícita del prestamista por escrito antes de la solicitud. Si un corredor o prestamista le dice que “no se preocupe por registrar la segunda” sin comprometerse explícitamente a ese enfoque por escrito, aléjese.

El camino seguro: divulgue la segunda del vendedor completamente, regístrela correctamente y trabaje solo con prestamistas senior DSCR cuyos programas permiten explícitamente pagarés de vendedor en segunda posición.

Documentación de Segunda Vendedor que Requieren los Prestamistas

Cuando un prestamista senior DSCR acepta permitir una segunda del vendedor, requerirá documentación antes de que la suscripción pueda proceder. Espere proporcionar:

• Pagaré ejecutado: El pagaré completo del vendedor, firmado por ambas partes, mostrando monto principal, tasa de interés, cronograma de amortización, fecha de globo y términos de pago
• Hipoteca o escritura de fideicomiso: El instrumento de garantía que grava la propiedad al prestamista-vendedor en segunda posición
• Historial de pagos o seasoning: Si el pagaré se origina concurrentemente con el senior (lo cual es típico en una compra), no se necesita historial de pagos — pero si es un pagaré preexistente que se asume, los prestamistas quieren 12 meses de historial de pagos
• Acuerdo de subordinación: El acuerdo de subordinación ejecutado colocando la segunda del vendedor detrás del senior
• Cálculo CLTV: Los prestamistas querrán confirmar que el saldo combinado no excede su límite CLTV
• Evidencia de que el pagaré es arm’s-length: En segundas del vendedor entre partes relacionadas, los prestamistas pueden requerir documentación adicional confirmando que los términos son a tasa de mercado y no capital regalado disfrazado

Reúna estos documentos antes de la solicitud. Los prestamistas que encuentran paquetes de segunda del vendedor incompletos a mitad de suscripción pausarán el archivo o declinarán. Revisamos hojas de términos de pagarés de vendedor como parte de nuestro proceso de emparejamiento — tráigala temprano.

Ejemplo Trabajado: Propiedad de $1M, 75% Senior + 15% Segunda Vendedor

Propiedad: Precio de compra $1,000,000, propiedad de inversión unifamiliar Ingreso bruto de alquiler: $6,500/mes Estructura: Pila 75/15/10

Préstamo Senior DSCR (Primera Posición)

DSCR solo del senior: $6,500 / $5,693 = 1.14 — esto supera los mínimos de 1.00–1.10 de la mayoría de prestamistas.

Segunda del Vendedor (Segunda Posición)

Prueba de Servicio de Deuda Combinado

La mayoría de los prestamistas DSCR que permiten segundas del vendedor calculan DSCR solo sobre el PITIA del préstamo senior — no sobre el servicio de deuda combinado. Esta es una distinción crítica. Sobre la pila total:

Si el prestamista senior calcula DSCR sobre la pila combinada, este trato falla. Confirme la metodología de cálculo DSCR con el prestamista antes del envío. Los prestamistas que aceptan segundas del vendedor sin contar el pago de segunda posición contra DSCR están haciendo una elección deliberada de programa — existen, pero deben identificarse antes de la solicitud.

Efectivo al Cierre

Contraste con una estructura convencional de enganche del 25% en la misma propiedad: $250,000 de enganche + $15,000 de cierre + $34,158 de reservas = $299,158. La pila 75/15/10 ahorra aproximadamente $150,000 en capital inicial en este trato.

Errores Comunes

Segundas silenciosas. El error más peligroso. Cualquier segunda del vendedor que no se divulga en el cierre y no es conocida por el prestamista senior es una transacción fraudulenta. El riesgo no es solo falla del trato — es exposición criminal.

Desajustes de momento del globo. Una segunda del vendedor con un globo de 2 años en un trato que tomará 3 años en estabilizarse crea un refinanciamiento forzado en el peor momento. Ajuste el momento del globo a su estrategia de tenencia. Un globo de 5 años en una propiedad con LTV senior del 75% típicamente le da suficiente acumulación de capital para refinanciar o vender.

Pagos de segunda del vendedor contados contra DSCR. Si el prestamista cuenta tanto el PITIA senior como el pago de la segunda del vendedor contra el DSCR, un trato que parece 1.14x colapsa a 0.97x y falla. Sepa esto antes de enviar, no después.

Pagarés no divulgados entre partes relacionadas. Una segunda del vendedor de un familiar, socio comercial o entidad afiliada requiere divulgación y puede tratarse como capital regalado en lugar de deuda genuina, afectando los cálculos de LTV.

Acuerdo de subordinación faltante al cierre. Las compañías de títulos ocasionalmente fallan en registrar el acuerdo de subordinación al cierre. Esto deja el pagaré del vendedor senior al primero institucional por operación de ley — un defecto de título. Confirme con la compañía de títulos que el acuerdo de subordinación es parte del paquete de cierre.

Para una mirada más amplia sobre cómo funcionan las estructuras de finanzas creativas con DSCR, consulte nuestra comparación de DSCR vs. cartera vs. préstamos blanket y nuestro análisis de estrategias de refinanciamiento subject-to. Puede calcular los números DSCR senior de su trato usando nuestra calculadora DSCR antes de traérnoslo.

Tráiganos la hoja de términos del vendedor — estructuraremos el senior DSCR alrededor de ella. Sabemos qué prestamistas en nuestra red aceptan segundas del vendedor, cuáles son sus límites CLTV hoy y si cuentan el pago de segunda posición contra DSCR. Reserve una llamada de estrategia y traiga los términos del pagaré del vendedor. Usualmente podemos decirle dentro de 24 horas qué prestamistas aprobarán la pila.

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