Calculadora de la Regla del 1%
Verifica instantáneamente si tu propiedad de alquiler cumple la regla del 1% — y ve cómo se traduce en el DSCR que el prestamista realmente calcula.
Solo filtro — no sustituye un análisis completo. La regla del 1% y la regla del 50% son filtros rápidos para descartar tratos, no para aprobarlos. Siempre haz un cálculo completo de DSCR, NOI y retorno sobre efectivo invertido antes de hacer una oferta.
Filtro de tratos
Regla del 1% y del 50%
Opcional — ve dónde estás
Opcional — servicio de deuda para el flujo de la regla del 50% (impuestos/seguro ya están en el 50%)
Resultados del filtro
Regla del 1%: renta requerida
Cerca — dentro del 20% del objetivo
Tu renta: $1,850 (93% del objetivo)
- Estimación regla del 50%
- Renta anual bruta
- $22,200
- Gastos estimados (50%)
- ($11,100)
- Estimación de NOI
- $11,100
- Menos servicio de deuda anual (P&I)
- ($13,800)
- Flujo de efectivo anual est.
- -$2,700
- Flujo de efectivo mensual est.
- -$225
Para aprobar la regla del 1% con $1,850/mes de renta
Precio máximo de compra: $185,000 (son $15,000 menos del precio pedido.)
Regla del 1%: renta mensual ≥ 1% del precio de compra ($200K → necesitas $2,000/mes). Regla del 50%: asume que ~50% de la renta bruta va a gastos operativos (sin incluir hipoteca). Estos son filtros — las propiedades reales requieren suscripción completa.
Si el trato pasa el filtro, ve más a fondo
- Calculadora DSCR: calcula la cobertura exacta del servicio de la deuda usando P&I, impuestos, seguro y HOA reales
- Calculadora de Cap Rate y NOI: desglose completo de gastos, no solo 50%
- Calculadora de retorno sobre efectivo invertido: mide el retorno apalancado sobre tu efectivo realmente invertido
¿El trato pasa el filtro?
Conéctate con prestamistas DSCR — las 3 mejores ofertas en una hora. Sin consulta de crédito.
¿DSCR en Canadá? LendCity origina préstamos DSCR para inversionistas en propiedades canadienses.
¿Prefieres hablar en vivo?
Reserva una llamada de estrategia gratis de 30 min con un oficial DSCR.
- Sin venta agresiva — solo orientación
- Emparejamos con prestamistas con licencia en EE.UU.
- Elige teléfono o Microsoft Teams
¿Qué es la regla del 1% y de dónde viene?
La regla del 1% es un heurístico de selección para inversionistas de bienes raíces: la renta mensual bruta de una propiedad de inversión debería ser al menos el 1% del precio de compra (o ARV para inversiones BRRRR). Una propiedad de $200,000 → renta mínima de $2,000/mes. Una propiedad de $350,000 → renta mínima de $3,500/mes.
La regla surgió como un atajo para identificar propiedades de inversión con flujo de caja positivo sin hacer los cálculos completos. A tasas históricamente bajas de hace 15–20 años, una propiedad que cumplía la regla del 1% casi siempre producía un DSCR sólido y un flujo de caja positivo. En el entorno de tasas actual, la correlación aún se sostiene pero con menos margen.
La regla del 1% y su relación con el DSCR
La correlación entre la regla del 1% y el DSCR depende de la tasa de interés, el LTV y los costos fijos (impuestos, seguro, HOA). Como referencia aproximada a tasas y LTVs típicos de DSCR en 2026:
| Renta/precio | DSCR típico (7.25%, 75% LTV) | ¿Califica? |
|---|---|---|
| 0.7% | ~0.85–0.95 | Marginal — solo programas especiales |
| 0.85% | ~1.00–1.10 | Califica para la mayoría de los programas |
| 1.0% | ~1.10–1.25 | Sólido — precio estándar |
| 1.2% | ~1.30–1.45 | Excelente — mejor precio posible |
Estos rangos asumen costos fijos típicos (impuestos del 1.2% del valor anual, seguro del 0.8% anual, sin HOA). Las propiedades con impuestos altos (Texas, Illinois) o HOA elevado (condominios) tendrán DSCR más bajos para el mismo múltiplo de renta/precio.
Limitaciones de la regla del 1%
La regla del 1% es útil para la selección rápida, pero tiene limitaciones importantes:
- No considera los costos operativos. Una propiedad con impuestos altos, seguro costoso o HOA elevado puede cumplir la regla del 1% y aún tener un DSCR pobre.
- No considera la calidad del arrendatario ni la condición de la propiedad.Una propiedad en un vecindario de alta rotación puede generar la renta del 1% en papel pero tener una vacante real del 15–20%.
- No captura la apreciación. Muchas propiedades por debajo del 1% en mercados costeros aún son excelentes inversiones si la apreciación anual es del 5–8%.
- No es sensible a la tasa. La misma propiedad del 1% califica cómodamente a una tasa del 6.5% y marginalmente a una tasa del 8.5%.
Próximos pasos
Usa la regla del 1% como filtro de primer nivel, luego valida con lacalculadora DSCR para la métrica exacta del prestamista. Para el análisis completo de flujo de caja, usa lacalculadora de efectivo-sobre-efectivo.